临近岁末年初,对2018年市场的展望牵动市场预期,目前来看,至少到2018年中旬,政策环境很难有大的调整。石家庄方面,正定县、正定新区再被提上重要地位,城建方面保持高投入、高力度,这对滹沱河北岸市场有重要影响。从整体上看,市场不容乐观,但城市仍有期待。

  2017年第49周石家庄普通住宅成交462套和5.74万平方米,成交规模大幅上扬,因抱犊寨阿尔卡迪亚开盘销售、集中成交,其成交均价低于市场预期,低首付降低门槛,刺激需求释放,其成交规模占总量的65%。 受此影响,全国性房企的市场占有率上升至92%,本地项目仅占8%,且向120平方米以下的首次购房和首次改善需求集中。一方面,当前全市采取首付款分期政策的项目增至21个,较第48周增加4个。另一方面,新房源推售价格低于市场预期进入市场,刺激需求释放。临近年底,部分房企或项目的销售和回款任务较重,不排除部分项目加大优惠力度。其中,周边行政区采取低于预期价格入市,中心城区价格调控空间极小,将在首付款和精 装修部分支付方式上做文 章,尽可能刺激需求释放。

  2017年第49周的石家庄公 寓成交48套和0.26万平方米,成交规模仍处于下行通道,且周成交首度跌至50套以下,濒临冰点,投 资需求退潮趋势明显,当前投 资公 寓积极性非常低,公 寓市场乏善可陈,缺乏明星项目,市场亮点乏力。 

消息面

  中国银行展望2018年房地产市场:调控继续从严,货币信贷回归“不松不紧”,住房贷款首付比例有望提高。 

  预计2018年将是房地产市场的“小年”,商品房成交规模难以重现2016年的高潮。政策层面,既有政策保持稳定,难以退市,以时间换空间,换取长效机制初步建立;强化租房权利,为鼓励租房提供政策支持和保障;通过加强城建,鼓励需求外溢。总之,成交规模保持低位状态,但政策环境则处于深刻变革和调整期。 

  正定县、正定新区:加快与主城区融合发展步伐,努力打造省会发展新的增长极;扎实做好古城保护开发工作。

  在完成对推进省会建设的政策部署后,河北省委书记王东峰启动了对省内其他地级市的调研。未来一段时间,石家庄市和正定县将成为河北省决策层关注的重点。此次会议再次印证了这一点,针对正定县的政策力度只大不小。值得注意的是:其一,正定县、正定新区尽快与主城区融合发展,两者之间的城建规划和动作将会继续加快。其二,明确提出聚集产业和人口,从项目落位向城市的实质性建设推进。

  土地二级市场交易:石家庄市土地二级市场交易中心揭牌运营,负责市内四区、矿区内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押交易二级市场试点工作。国有建设用地使用权二级市场,是指土地使用者将已取得的国有建设用地使用权转让、出租、抵押的行为,包括土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物的一并交易情况。 

  循环化工园区:循环化工园区以建设石油化工、煤化工、氯碱化工“三化合一”的循环经济特色石化产业集聚区为核心,以产业转型升级,带动区域城乡发展,创造良好生态环境,形成绿色、高效、和谐的产城一体化园区。 

房企动态

城建面

  轨道交通:石家庄轨道交通二号线一期工程铁道大学站至西古城站区间实现“洞通”。石家庄轨道交通第二期建设规划(2018-2024年):拟建设线路约105公里;其中,包括一号线三期工程约3.0公里,二号线二期工程约23.2公里,四号线约23.3公里,五号线约28.9公里,六号线约26.8公里。 

  由于决策层对待批复的轨道交通规划持审慎态度,并对地方财力有限的城市轨道交通项目限制审批,克而瑞预计,石家庄已批复的轨道交通一号线西王至东上泽、二号线西古城至嘉华、三号线西三庄至北乐乡将继续推进,但一号线、二号线、三号线的远景规划,和四号线、五号线、六号线审批将存在一定变数。近期石家庄对轨道交通第二期建设规划(2018-2024年)招标,不代表上述线路将迅速启动,仍存在较大变数。这对于规划在上述远景线路上的项目而言,系短期利空。 

  地块调规:中心城区6宗地块进行控制性详细规划动态维护,涉及泽龙大厦、华新路48号货运中心地块、东风路印刷厂邮电局宿舍地块、贾村融创中心地块、柳林铺总部国际花园地块和柳林铺金柳林学校北方汽配城地块。其中,东风路印刷厂邮电局宿舍地块、柳林铺金柳林学校北方汽配城地块有望拆迁腾空。 

  铜冶新城:铜冶新城规划座谈会举行,保利参与。规划将力争将铜冶镇打造成宜居、宜业、宜游的现代化新城,北铜冶、北故邑规划需和总体规划衔接起来。 当前铜冶片区的最大问题在于规划未跟上,现状配套水准较差,尽管已入选全国特色小镇,但现有规划需推倒重建,并符合特色小镇对产业优先的要求。从目前来看,其一,保利将参与铜冶片区建设。其二,铜冶片区规划将扩大范围至北铜冶和北故邑,辐射面扩大。其三,将与正在修编的新版石家庄城市总体规划衔接。

  路网建设:正推进新城大道北延、太行北大街北延、中华北大街北延,以及南绕城高速公路、太行山高速 公路、津石高速公路、石衡高速公路等。新城大道和太行北大街北延,将使正定新区规划范围向北扩展,并与石家庄正定国际机场和综合保税区连通,真正实现正定县“县区合一”和“四位一体”。南绕城高速则将是栾城区至鹿泉区、井陉县完全连通,激活沿线的西部山前片区、铜冶片区、寺家庄片区、北窦妪片区,太行山高速则将激活蟠龙湖片区,改变蟠龙湖片区当前仅有红旗大街南延和装院路两条主干道,且通行质量不佳的问题。

土地市场-第49周土地供求明细

  2017年第49周,石家庄市辖区国有建设用地使用权供应5宗,成交5宗,均为位于鹿泉区的住宅用地,成交面积133642.18平方米,约合200.46亩,成交价42924.25万元

土地市场-第49周土地供应预告

    2017年第49周,石家庄市辖区国有建设用地预告供应8宗,面积281559.9平方米,约合422.3亩,起始价25.314亿元。

商品房市场-商品房成交

  2017年第49周,石家庄市辖区普通住宅成交462套,共计57420.09平方米公 寓成交48套,共计2642平方米;别墅成交101套,共计18504平方米;商铺71套,共计3267平方米。 因抱犊寨阿尔卡迪亚开盘销售、集中成交,其低于市场预期的成交价格和低首付刺激成交效果,第49周的普通住宅成交规模大幅上扬,且全国性房企的市场占有率提升至第49周的92%,本地项目仅占8%,且被挤压至120平方米以下的首次购房和首次改善需求方面。公 寓方面,成交规模降至周成交50套以下,投 资需求式弱不改。别墅方面,本周仅两个项目有成交。 商铺方面,乐城国际贸易城成交降温,全市共6个项目商铺有成交。写字楼方面,整体低迷,全市仅成交5套。 

商品房市场-普通住宅成交

  2017年第49周,石家庄市辖区普通住宅成交462套,共计57420.1平方米,与第48周相比分别上升104.42%和99.79%。 受抱犊寨阿尔卡迪亚开盘销售、集中成交影响,第49周的普通住宅成交规模显著上扬,该项目占成交规模的65%。此外,别墅亦有成交。 受此影响,全国性房企开发项目在第49周成交422套,共计53045平方米,市场占有率92%;本地项目降至8%,且全部退出普通住宅销售面积前十位的行列。本地项目方面,仅有两个项目成交表现良好,但成交规模很难超过1000平方米。

商品房市场-普通住宅成交

  2017年第49周,石家庄市辖区普通住宅成交主力面积段位于100至120平方米,成交231套。此外,120至140平方米成交96套,80至100平方米成交56套。 受抱犊寨阿尔卡迪亚花园洋房开盘销售、集中成交影响,第49周成交的普通住宅主力面积段大量集中在100至120平方米,其112、 119平方米的花园洋房占比较高,且全部售出。此外,120至140平方米成交保持较活跃,除抱犊寨阿尔卡迪亚有136、 140、 148和166平方米花园洋房成交外,碧桂园天汇、润德万科翡翠公园等四个项目成交规模较大。 160平方米以上成交43套,集中在抱犊寨阿尔卡迪亚、润德万科翡翠公园和石家庄富力城等项目。 本地项目成交集中在120平方米以下。 

商品房市场-公 寓成交

  2017年第49周,石家庄市辖区公 寓成交48套,共计2642平方米,与第48周相比分别下降39.24%和42.45% 。 第49周的公 寓成交规模进一步下挫,降幅达到42%,周成交规模也首次探底至50套以下。 除转入平销的远洋七号保持一定规模,其占比34%外,其他项目的成交规模都不大。本周有10个公 寓项目有成交,较第48周减少4个;仅有4个项目的公 寓成交在5套以上。 上述数据反映出公 寓市场整体进入深度低迷状态,除投 资需求大量退潮外,房企推售的动力也不足。  

商品房市场-公 寓成交

  2017年第49周,石家庄市辖区公 寓成交主力面积段位于40至60平方米,成交33套。此外,60至80平方米成交9套,40平方米以下成交5套,80至100平方米成交1套。第49周的公 寓成交主力面积段依然呈现出“金字塔”格局,40至60平方米成交规模最大,占总量的69%,与上周基本持平,远洋七号等三个项目的公 寓成交集中在这一面积段内。 60至80平方米公 寓成交9套,占比19%,集中在远洋七号等两个项目。受成交规模低迷的影响,公 寓成交价格没有明显变化。  

商品房市场-公 寓成交

  2017年第49周,石家庄市辖区公 寓成交主力产品类型是Loft毛坯,成交19套,共计960平方米。此外, 平层毛坯成交17套,共计951平方米; 平层精 装成交8套,共计531平方米;Loft精 装成交4套,共计200平方米 。

  综合来看,第49周的毛坯公 寓成交36套,共计1911平方米;精 装公 寓12套,共计731平方米。 此外,平层公 寓成交25套,共计1482平方米;Loft公 寓成交23套,共计1160平方米。第49周公 寓成交的主力产品类型是Loft毛坯公 寓。 投 资需求低迷之下,在尽量少首付和尽量低的投 资门槛之上对公 寓进行选择;购买力允许的情况,较青睐Loft毛坯公 寓。后续待恒大中央广场入市,其“三层变两层”的精 装公 寓有一定的市场号召力,但售价预计较高,吸引中长线投 资需求和一部分自住需求。