石家庄商业综合体井喷涌现,为建立一线新型商圈提供可能,城市格局的几何模型将刷新商业未来……

  一个人的视野决定了一个人的命运,一座城市的视野决定了一座城市的前景。而一座座超级商业高层的地标建筑,决定了这座城市的未来。在石家庄,勒泰中心、万达广场、保利广场、华润万象城还有未来的恒大中央广场都将会是代表我们这座城市的“迪拜式”超级商业圈,这些商圈正在铸就着现代都市人神之向往的摩天地标式的神奇力量。

  当前,石家庄商业综合体项目进入密集规划和上市阶段,大体量商业上市以及同质化的商业定位,已经让业内人士开始对商业布局进行思考,商业格局出现了南重北轻,东重西轻的现象,即中山路以南特别是中山路沿线商业综合体,中山路以北尤其是和平路以北几乎很少见;以中华大街为界,中华大街以东商业地产发展较快,以西却少有成规模的大型综合体,形成了石家庄商业布局的特有怪象。

  不过,随着城市整体构架的升级与发展,商业综合体作为休闲商业聚集的全新创造应运而生。石家庄城市建设的发展和住宅地产、商业地产的繁荣,让越来越多的花园式社区与高品质商业综合体不断涌现,这为新型商圈的建立提供了可能。未来,石家庄城市商业格局的几何模型又该如何刷新升级?

  ■商局加速

  地标式综合体的兴起将引发超强商业效应

  一个个城市综合体的出现,成为街头的时尚坐标,共同塑造一城繁华,不断刷新升级城市商业格局:万达广场、勒泰中心、海悦天地已成为这座城市综合体的代表作,未来即将兴起的有华润万象城、宝能中心、世界之门等大型综合体,还有未来崛起城市地标商业——恒大中央广场,或将更彰显国际范。

  随着城市服务业的强化升级刷新,石家庄把发展现代服务业作为调结构、转方式、促转型的重要抓手,充分发挥省会城市的优势,让城市发展水平和品位不断提升。

  正在建设中的总投资60亿元的华润万象城,集国际一线品牌的商业、总部办公和娱乐休闲为一体。华润的目标是缔造地标级国际城市综合体,引领城市商务、人文、艺术、时尚风向标。目前,项目主体建筑已经完工三分之一,竣工后将开启城市国际范商业新纪元。

  正定新区作为石家庄承接北京非首都功能和京津产业转移“主平台”,受到了国际商业品牌的青睐。宝能中心项目是该区域的首个城市综合体项目,既包括商住两用的国际公寓、星级酒店、定制总部楼、高端写字楼等业态,也涵盖大型商超、餐饮、休闲、娱乐等多元业态,将成为正定新区的组团地标建筑。

  这些商业巨擘的先后落户,为金融、电子商务等服务业态入驻提供了更为广阔的承载空间,并推动京津冀协同发展向更深层次、更广阔领域合作;与此同时,还进一步释放了中部区域的活力和激情,为石家庄未来打造全国商贸物流基地提供了强力引擎。

  从2011年首个建成的城市综合体万达广场,到雄踞城市商业中心的勒泰中心,再到之后改造提升的新北国商城,以及海悦天地、东胜广场的先后兴起,都在不断刷新商圈新格局。

  短短6年时间,石家庄就涌现出了20多座城市综合体。这些时尚的商业面孔,以其超强的聚客和吸金效应,将众多优质生产要素、优质服务业业态集聚在一起,从而形成新的高端服务业聚集区。

  根据石家庄发布的发展规划纲要,石家庄将以太行大街为主轴,依托正定新区、长安综合服务区、石家庄高新区和石家庄经济技术开发区,形成以生产服务业为引领、生活服务业为支撑的服务业聚集带。眼下,在这条聚集带上恒大中央广场,富力商业综合区、天山中央商务区等多个城市综合体项目蓄势待发。这些体量庞大、品位高端、辐射力强的城市综合体项目正在加速拔地而起。未来,将不断引领消费新潮流。

  ■商业井喷

  多业态全新大品牌接力商业地产再次井喷

  2017年开始,石家庄迎来了第二轮商业地产井喷潮。根据有关部门的初步统计,2017-2020年石家庄计划开业的商业项目接近20个,商业建筑面积总计约200万平方米。目前,最受市场关注的是保利广场和华润万象城。

  石家庄目前还处于增量项目较多、商圈不断外扩发展的阶段,城市中心区商业不断拓展和调整升级,竞争态势日益加剧,生存空间在压缩,中心外围区域开始出现购物中心项目,从整体格局来看,随着城市化进程的加快,石家庄外围商圈还存在较大的发展空间。

  发展空间大,但是面临的问题可不少。比如,不少本土企业过于追求短期回报,采取销售物业产权的做法削弱了商业物业的价值。又比如,招商难、外来品牌引进难,日益考验着许多开发商的专业能力和经营眼光。保利、华润旗下项目表现出较高的物业水准、先进的商业规划能力、强大的招商能力,将给石家庄本土商业企业带来更多启发。

  新项目带来新品牌。绿地、保利、华润置地、万达、恒大等外来企业与石家庄本土企业一起,众多项目陆续面世,将给石家庄带来更多各业态的新品牌,比如外婆家、Ole'精品超市、大鲁阁保龄球馆、I.T时装品牌、保利国际影城、中都DMAX影城、海昌海洋公园等,均为首次进驻石家庄的品牌。

  石家庄华润万象城将在2018年开业,项目定位为一站式国际时尚生活区,客群覆盖中高端、家庭型、年轻消费人群,核心客群以20-45岁的城市时尚精英为主,囊括了国际一线品牌、国际二线品牌、轻奢品牌、化妆品独立门店等。万象城所在的新百商圈拥有新百广场、银座东购、苏宁广场、万象天成、海悦天地等商业项目,万象城的开业将扩大新百商圈凝聚力和商业辐射力。

  万达商业在裕华万达广场尝到甜头后,第2座万达广场选址长安区,万达与石家庄国瑞城房地产开发有限公司合作,开发位于中山东路、谈固大街以东的长安万达广场,该项目开业后将对嘉和广场、东胜广场带来一定程度的冲击。第3座万达广场选址新华区西三庄,该项目今年1月份已经签约。

  ■商局摩登

  创新型商业运行模式将对接一线城市思维

  石家庄是一个在平原地区迅速发展起来的现代化城市。未来向500万人口发展的巨大购买力和移民文化造就的“消费社会”,使得它与太原、郑州、济南等商业史悠久的城市并列进入全国重点发展的城市行列。因其年轻,石家庄没有商业文化积淀,也因为是在一张白纸上作画,使得城市布局、商业规划和商业体建设都或多或少体现了“拿来主义”。

  新源控股商业地产副总裁陈伟说,石家庄的开发模式、商业建设模式虽然与一线城市相比还有很多不足。但随着新源NASA、勒泰中心、万达广场等高端城市综合体的出现,使得都市娱乐消费开发模式发生很大的改变,尤其是休闲商业综合体模式的开发更是提升了石家庄这座城市的品位;有些项目因地制宜,引领或适应了城市需要,增加了城市价值。但也有一些项目简单复制,或脱离当地发展状况,成为败笔。

  如今的中国经济快速发展,创新、改变不应该仅仅只是时间或热点的概念,可以从业态、模式、理念、体系等四方面来考虑创新。就商业地产而言,只有从广义的视角来关注商业地产发展时,才会发现有更多的机会和选择,否则会局限于单一性选择的困境,从而失去很多机会。

  “商业地产的发展应当回归到以‘商业’为主导的本质,而非过去多年来形成的‘房地产开发’的模式。”陈伟说,这两种模式存在很大区别。其中,地产开发的模式,是重销售轻运营、重设计轻定位、重短期轻长期,关注点多着眼于投资客户;而以商业为主导的模式,则是重运营轻销售、重定位、重视长期,更加注重通过运营获得项目的投资收益,其关注点更多放在市场需求上。

  陈伟认为,在当前以“互联网+”“大数据”分析为特征的市场背景下,商业地产创新方向应以跨界和融合为基点,思考便捷、体验、情感、参与等创新要素。而且,要重视商业地产开发规律,认真研究市场,根据各地不同市场环境需求,制定差异化的商业定位,以不断创新运营的理念赢得更多的商机。石家庄的新源蜂巢项目是一个都市新派潮玩项目,它为石家庄的新商机和商业新思路开了一个好头。

  业界普遍分析认为,石家庄在商业模式上顺应了当地的习性,但是在商业运行的创新模式上与一线城市的构思还是差了那么一大截。比如,北京世贸天街在商业体内设立了话剧剧场舞台;张宝全在苹果社区内将锅炉房改造成了全球艺术活动云集的今日美术馆,用苹果22院街吸引艺术家开设工作室、画廊;瑞安地产在重庆天地中依山势设计了富有山城特点的商业体相互关联对话,建立了剧场推广文化艺术活动;香港希慎大厦拿出3层楼面引进台湾诚品书店。诸如此类的新潮商业思路在石家庄除了“新源蜂巢”比较接近之外,其他商业项目几乎不沾边。