1、房地产税短期利空市场心理 涉房信贷持续收紧逐步发酵 

  2018年第9周,全国“两会”陆续召开,这是全年房地产市场政策定调的最重要会议,首当其冲便是房地产税。一方面,房地产税已进入立法筹备阶段;另一方面,距落地仍有较长周期,因此不具备利空效应,但短期市场心理影响较大。此外,涉房信贷在当周继续释放出负面消息,中信银行收紧相关政策产生发酵影响。短周期内,涉房信贷持续收紧将是大概事件。本地方面,城建释放多项利好,房企和项目的营销动作也比较频繁,但对市场心理的提振作用仍有限,因轨道交通一号线二期实质性推进,正定新区市场或有利好影响。

 2、分期首付特价优惠刺激 普通住宅成交显著上扬

  2018年第9周石家庄普通住宅成交296套和3.58万平方米,较第8周有所上扬。当周,房企和项目的营销动作较为密集,且通过购房首付款分期支付政策和特价房、员工房等措施吸引购房需求关注,降低购房门槛,减轻首付压力,旨在刺激购房需求释放。其中,全国性房企开发项目成交2.56万平方米,市场占有率68%。在成交的主力面积段方面,120至140平方米占30%,100至120平方米、80至100平方米分别占28%和25%,首置和改善需求均有表现。从2018年以来的市场表现来看,全国性房企更为稳定,本地项目则呈现“你方唱罢我登场”态势。

 3、公 寓成交大幅上扬 房企项目加速跑量

  2018年第9周石家庄公 寓成交184套和1.02万平方米,同样有所上扬。当前的公 寓成交有恢复,部分项目推出代租代管和返租,以及购房首付款分期支付等优惠政策,加速跑量,但市场仍呈现出极度的冷热不均态势。

  消息面

  十三届全国人大一次会议:正在加快起草完善房地产税法律草案、重要问题论证和内部征求意见等,争取早日完成提请常委会初次审议准备工作。

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  3月4日,十三届全国人大一次会议新闻发布会举行,大会新闻发言人张业遂回答“房地产税法进展”问题:

  房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

  克而瑞观点:当前房地产税可确定的政策信息包括:其一,中央完成“顶层设计”,明确房地产税的外延、内涵、征收 范围和基本标准,作为法定依据;其二,中央授权各地方根据实际情况制定具体征税标准;其三,各地开征房地产税将 有先后,不会一蹴而就,税制和税率也大有不同;其四,房地产税将以工商业房地产和个人住房按评估值征收;其五, 在启动房地产税的同时,将适当降低建设和交易环节税费负担。但房地产税立法启动进展较缓慢,当前仍处在完善草 案、论证问题和征求意见阶段,从审议到完成立法仍有较长时间。

 京津冀消息面

  中信银行收紧涉房信贷政策

  中信银行宣布,暂停北京地区200万元以上的个人住房 抵押贷款业务,并对涉房信贷业务政策做出调整,以确保信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场。

  克而瑞观点:涉房信贷收紧已成普遍现象,当前仅国有大行尚有涉房信贷规模,且对特定房企和项目尚有授信可能。对于房企而言,2018年上半年的流动性偏紧局面将远超以往,维持资金链稳定将是重要任务,受此影响,当前房企和项目跑量意愿非常强烈。

  石家庄消息面

  第三届旅发大会即将举行

  第三届石家庄市旅游产业发展大会拟于2018年9月在石家庄市平山县举行,将设置16个拟观摩点和6条线路。

  克而瑞观点:首届旅发大会对正定县的影响已呈井喷效果。根据克而瑞的统计,仅3月2日农历正月十五,正定县接待游客43.3566万人次,同比上升519.4%;门票收入91.4万元,同比上升128.5%;旅游收入3687.4万元。2018年将同时举行两届旅发大会,即在鹿泉区举行的第二届旅发大会和平山县举行的第三届旅发大会,借助今夏和初秋,对两地的旅游产业将有正面积极影响。

  藁城区综合治税

  2月28日,藁城区召开2018年度综合治税工作会议,会议印发《藁城区关于加强房地产和建安行业税收管理的意见》等文件,要求确保顺利实现财政收入的首 个季度“开门红”。

  克而瑞观点:根据克而瑞的统计,2017年石家庄涉房的城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等税收收入133.6719亿元,占当年全部税收收入的43%。这其中还不包含涉房增值税部分。房地产行业对石家庄的财政收入影响依然重大。鉴于全年市场走势不容乐观,克而瑞预计综合治税将使石家庄房企持续承压。

  城建面

  石家庄市交通运输工作会议:2018年启动白佛客运站和客运总站搬迁前期工作。

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  石家庄市交通运输工作会议:着力建设交通路网,启动BRT快速公交项目。

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  石家庄轨道交通:一号线下穿滹沱河段自2017年9月15日开工,拟于2018年9月30日实现洞通。

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  土地市场

  土地供求

  2018年第9周,石家庄市辖区国有建设用地使用权供应4宗,成交4宗,均位于鹿泉区,成交面积76739.3平方米,约合115.11亩,成交价1.419亿元。

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  第9周土地供求明细

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  土地预告:2018年第9周,石家庄市辖区国有建设用地预告供应10宗,8宗位于栾城区,2宗位于鹿泉区,面积282945.67平方米,约合424.42亩,挂牌起始价9.5亿元。其中,包括6宗住宅用地,2宗商服用地和2宗住宅、商服混合用地。

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  第9周土地预告明细

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  商品房市场

  商品房成交:2018年第9周,石家庄市辖区普通住宅成交296套,共计35767.9平方米;公 寓184套,共计10200.1平方米;别墅2套,共计416平方米;商铺89套,共计10982.51平方米;写字楼1套,共计57平方米。

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  克而瑞点评: 时间尚未走出正月,石家庄房企和项目的竞争便日趋激烈。普通住宅方面,房企和项目的营销动作更加密集, 特别是以特价房、员工房和购房首付款分期支付等政策为主。当周,全国性房企开发项目的市场占有率68%,恒大御景半岛居 首;本地项目32%。公 寓方面,17个公 寓项目有成交,3个项目成交在20套以上,依然表现出极度的冷热不均。别墅方面,当 周仅1个项目有成交。商铺方面,成交大幅上扬,与第8周相比上升286.96%,尤以远洋七号推出商铺成交表现抢眼,恒大御景 半岛推出特价商铺,仅售6100元/平方米起。写字楼方面,成交低迷,仅成交1套。

  普通住宅成交:2018年第9周,石家庄市辖区普通住宅成交296套,共计35767.9平方米,与第8周相比分别上升68.18%和73.3%。

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  克而瑞点评:2018年第9周,房企和项目的营销动作更加频繁,普通住宅成交明显上扬。当周,全国性房企开发项目累计成交 202套,共计25606.9平方米,市场占有率68%。在当周普通住宅销售情况排名前十位的项目中,全国性房企开发项目占8个。 各行政区方面,长安区表现最好,集中在恒大御景半岛和保利茉莉公馆沁香园两个项目;鹿泉区表现也较好,保利西悦春天成 交占鹿泉区的54%;其他行政区表现正常。

 普通住宅成交:2018年第9周,石家庄市辖区普通住宅成交主力面积段位于120至140平方米,成交88套;此外,100至120平方米成交82套,80至100平方米成交75套。

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  克而瑞点评: 2018年第9周,普通住宅成交面积段集中在80至140平方米,主力面积段上移至120至140平方米,占30%;100 至120平方米占28%,80至100平方米占25%。120至140平方米面积段有18个项目有成交,集中在恒大御景半岛和美的云熙 府,恒大御景半岛在售的125.9平方米、126.3平方米、134.8平方米、134.9平方米等四个户型表现较好。80至100平方米有21 个项目有成交,保利茉莉公馆沁香园有10套以上的成交,集中在88平方米的两室。100至120平方米有17个项目有成交,恒大 御景半岛、保利西悦春天表现活跃。

  公 寓成交:2018年第9周,石家庄市辖区公 寓成交184套,共计10200.1平方米,与第8周相比分别上升170.59%和149.61%

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  克而瑞点评: 公 寓方面,2018年第9周的成交规模回升显著。当周的公 寓17个项目有成交,其中7个项目成交在10套以上,全 国性房企开发项目的市场占有率下降至60%,恒大中央广场、远洋7号成交规模均在30套以上;本地项目中,天山世界之门成 交表现较好,成交规模在10套以上。当周因部分项目有新房源推出,推出代租代管和返租政策,并配套购房首付款分期支付等 政策,加速跑量,拉动公 寓成交大幅上扬。

  公 寓成交:2018年第9周,石家庄市辖区公 寓成交主力面积段位于40至60平方米,成交114套。此外, 60至80平方米成交34套,40平方米以下成交19套,80至100平方米成交15套,100-120平方米成交2套 。

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  克而瑞点评:与往周一样,2018年第9周成交的公 寓主力面积段集中在40至60平方米,占62%。恒大中央广场、远洋七号、 天山世界之门、绿地中山广场在这一面积段有10套以上的成交,其余项目均为散客成交;其他面积段的成交量能较低。

  公 寓成交:2018年第9周,石家庄市辖区公 寓成交主力产品类型是平层精 装,成交80套,共计4374.49平方米。此外, Loft毛坯公 寓成交43套,共计2204平方米;Loft精 装公 寓32套,共计1773.44平方米;平层毛坯公 寓29套,共计1848.16平方米。

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  克而瑞点评: 2018年第9周的毛坯公 寓成交72套,共计4052.16平方米;精 装公 寓成交112套,共计6147.93平方米。此外,平 层公 寓成交109套,共计6222.65平方米;Loft公 寓成交75套,共计3977.44平方米。当前成交公 寓产品与供应结构有关,2018 年第9周,远洋七号的公 寓成交占比较高,其成交主力产品系Loft精 装公 寓和平层毛坯公 寓。

  商品房成交:2018年第9周的普通住宅和公 寓成交规模明显上升,但普通住宅成交尚未恢复春节长假前的水平,无大规模新房源入市。公 寓成交强劲,已超过春节长假前的水平。

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  克而瑞点评:市场逐步恢复常态,但普通住宅成交与春节长假前相比,仍有差距。当周,无大规模新房源入市,可售货量仍以 既有房源为主。在此背景下,房企和项目继续通过购房首付款分期支付、特价房、员工房等政策,降低购房门槛,减轻首付压 力,刺激购房需求释放。