1、住房贷款显示三大动向,城建利好刺激片区市场。

   2018年第10周,全国“两会”正在举行。待闭幕后,克而瑞石家庄团队将出具专门报告,对会议披露的房地产市场政策动向进行全面解读。当周,涉房信贷政策显示出三个动向:住房贷款投放增速继续放缓;住房贷款利率有上浮,但当前水平仍较低;房住不炒之下实施住房贷款差别利率,满足合理需求。当前,金融机构普遍执行首套住房贷款利率上浮10%、二套 上浮20%,审批放款也缓慢,对购房需求有挫伤作用,短期内不会解除。本地方面,多项城建利好披露,2018年的城建力度 继续扩大,对激活部分片区有助益。房企方面,营销动作愈发频繁,大型营销节点显现,并通过购房优惠政策吸引需求关注。

  2、房企版图各领一方,多项措施刺激成交。

   2018年第10周的普通住宅成交307套和3.8万平方米。其中,全国性房企开发项目成交2.38万平方米,占56%,本地项目 占44%,此消彼长。分行政区来看,中心城区的市场主导权掌握在全国性房企手中,鹿泉区成交表现较好,本地房企有一定 话语权。成交面积段方面,120至140平方米成交普通住宅占30%,80至100平方米、100至120平方米分别占28%和19%, 首置和改善需求表现活跃。全国性房企中,融创、恒大和万科表现较好,本地则是新兴花语原乡,通过精 装修变更为毛坯交 付等措施,吸引需求关注,对推升成交规模产生较大帮助。

  3、公 寓成交略有回落,市场延续冷热不均。

   2018年第10周石家庄公 寓成交151套和0.8万平方米,已恢复至春节长假前的成交水平,极度冷热不均态势延续,16个 项目有成交,5个在10套以上。成交面积段方面,40至60平方米占72%;产品类型方面,Loft毛坯公 寓成交最好,占34.44%。

  消息面

  全国消息面

 住房贷款利率上升:中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜:当前个人住房贷款利率确实略有上升,但 长期来看仍属较低水平;将密切关注个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度、个别房企激进 财务风险等;中国房地产信贷质量总体良好,房地产金融风险可控。

  克而瑞观点:金融机构对涉房信贷的投放确实处在调整之中。根据克而瑞的统计,2017年全年,石家庄金融机构新增 贷款投放1748.9亿元,其中以个人住房贷款为主的住户中长期贷款新增投放639.9亿元,占36.59%,较2016年全年的 50.10%明显下降。涉房信贷的投放力度明显下降。从实际操作来看,个人住房贷款投放的审批周期有所延长、放款难 度加大。不过,当前五年期以上的人民币贷款基准利率仍维持在4.9,就算首套住房贷款利率平均上浮10%,5.39的水 平也并非历史最高。不过,涉房信贷收紧和利率上浮对购房需求的挫伤作用明显,加之短期政策换进从紧趋势未改变, 现实情况也不能对购房心态产生反转作用。

  消息面

  石家庄消息面

 1、河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉:强化石家庄交通枢纽地铁,加快重点交通工程建设,大力 实施“交通+旅游”发展。

  3月7日,河北省委常委、石家庄市委书记邢国辉调研交通工作:

  积极对接北京、天津、雄安新区,谋划编制对外交通规划,强化交通枢纽地位,着眼于打造全国现代 商贸物流中心城市,加快重点交通工程建设,完善 综合交通体系,大力实施“交通+旅游”,优化旅游 路网建设,加快全域旅游发展。着力为保障和改善民生强化交通保障。要抓好公共 交通建设,方便老百姓出行。要抓好“四好”农村 路建设,特别是贫困地区交通基础设施建设,加快城乡交通运输服务一体化,加快乡村振兴步伐。

  克而瑞观点:强化交通枢纽地位,加强对内立体、对外便捷的交通体系,已经在近期石家庄出台的城建动作中有所显 现。一方面,对外便捷交通有利于高效吸引人口;另一方面,对内立体交通有利于疏解中心城区内偏高的人口密度。 一进一出,将是未来石家庄交通建设的着眼点。

 2、石家庄市长邓沛然:石家庄积极构建“4+4”现代产业发展格局,进一步细分产业分级结构,夯实 高质量发展根基。

  3月6日,石家庄市长邓沛然参加十三届全国人大一次会议分组审议《政府工作报告》:

  围绕构建“4+4”现代产业发展格局,大力发展上下 游企业,延伸产业链条,补齐产业链缺环,提升产 品附加值,提高产业集聚度,迅速壮大产业规模;

  进一步细分、细化产业分级结构,提高产业谋划的 颗粒度、精准性,优先布局战略性新兴产业,优先 布局现代服务业,优先布局数字经济、共享经济、 量子通讯、基因工程等前沿先导产业;

  坚持用互联网、大数据、云计算、人工智能等新技术,对优势传统产业进行绿色化、智能化改造。

  克而瑞观点:在产业布局上,石家庄“想得很多”。听其言,观其行,能否改变产业布局上的长期短板和广受诟病, 2018年将非常关键。

 3、石家庄市住房和城乡建设局2018年工作要点:加强房地产市场调控,推动特色小镇建设,大力发展住房租赁市场。

  按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,坚定不移坚持“控房价、防泡沫、防风险”和房价环比基本不增 长的总体目标,持续开展商业服务业用房去库存工作。

  按照“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的要求,加快培育和发展 住房租赁市场,充分借鉴先进城市经验,结合实际,加快租购同权等政策的研究探索。

  加强对住房租赁企业的引导与管理,加大对租赁住房项目的金融支持力度,增加租赁房源保障渠道,逐步培育壮大 我市的专业住房租赁企业。 

  加强住房租赁市场监管,高标准建设、完善住房租赁监管服务平台,实行租赁企业备案制度,建立诚信档案,逐步 建立成熟完善的住房租赁市场。

  克而瑞观点:以上信息显示2018年石家庄房地产市场政策环境将有如下动向:其一,当前调控压力不变,调控目标不变;其二,受此影响,现行政策在短期内保持稳定,方能完成调控总体目标,特别是在本轮调控中起到关键作用、有 着标签意义的住房限价和限售政策,短期内不会退市;其三,商业地产去库存政策将继续实施,有条件的规划调整、 税费减免、调剂入学等政策也将延续;其四,石家庄将启动住房租赁的政策探索和市场培育,政府将起到主导作用, 但时间表很难预期。

  4、石家庄市住房和城乡建设局、石家庄市住房公积金管理中心:开展拒绝缴存职工使用住房公积金贷 款购房问题专项整治行动。

  房企所建项目在取得商品房预售许可证等合法销售手续后,是否及时与住房公积金管理中心签订住房公积金贷款合作协议。

  在销售商品住房时是否存在以提高销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款的情况。 

  在项目销售现场是否有不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺,并予以公示。

  是否存在要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

 克而瑞观点:政策系落实近期决策层出台的《干预维护住房公积金缴存职工 购房贷款权益的通知》,也是石家庄首次对住房公积金实施专项检查。鉴于 住房公积金贷款利率具备优势,此项政策出台对购房需求堪称福音,但能否 落地且持续实施仍存变数。首先,石家庄的住房公积金贷款手续繁琐、放款 缓慢、效率偏低,不利于房企加快回笼资金,因此房企和项目普遍采取消极 态度;其次,住房公积金贷款额度上限系60万元,按照当前住房公积金限 贷政策规定,购买首套住房需首付30%,第二套住房需首付60%,按照贷 款最高额度计算,能够负担的房产总房款分别是85万元和150万元,如果希 望享受住房公积金贷款利率的实惠,只能尽可能提高首付比例。

  城建面

  1、2018年石家庄园林规划:启动滹沱河生态景观二期工程,改造环城水系沿线5座公园。

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  2018年石家庄园林规划:建设改造龙泉湖湿地东区等5大公园,规划6大特色游园。

  对环城水系与道路交汇处的12处绿地进行重点提升,对环城水系沿线5座公园整体改造。

  规划绿地:新建以生态艺术小品为特色的十里铺游园,以民国历史文化为特色的民生路绿地,以音乐花园为特色的柳 董庄绿地,以城市森林为特色的高远森林城绿地,以都市时尚乐园为特色的保利花园绿地,以城市台地花园为特色的 南高营绿地。

  规划游园:改造裕华西路与民心河西线交汇处河道绿地,形成古典园林特色;新华路西二环交汇处东北角的新华苑游 园,形成中式园林景观;位于槐安东路与东风路西北角的雅园,形成历史文化为主题的园林景观;位于槐安东路与谈 固南大街交汇处东北角的春花园,形成民俗文化特色的主题游园;位于裕华西路和西里街交汇处西北角的怡康园,形 成以环保为主题的精品游园;位于裕华西路与中华南大街交汇处的红色文化园。

  规划公园:龙泉湖湿地东区约1300亩建设启动,实现5400亩园区全面开放;体育公园南区继续建设,占地面积19.4 万平方米,南接石栾路,北临南二环,并新建滑冰场馆;西二环与南二环交汇处东北角建设占地面积15.2万平方米的 西环公园,增设轮滑场;利用白龙化工搬迁腾退地块,建设以铁路文化为主题,占地面积3.9万平方米的铁路文化公 园;在长安区绵河道、珠峰北大街、洨河大道、五龙大街围合区域建设占地面积10.5万平方米的西兆通公园;积极跑 办塔谈中心公园、太平河南岸公园、塔冢公园、岳村公园的各项手续。

 克而瑞观点:与中心城区建成区面积不断扩大形成鲜明对比的是,公园、游园和街旁绿地的总量依然偏少,部分行政区、 片区的公园仍处于空白状态,亟待填补。

  2、石家庄市城乡规划委员会召开专题会第十九次会议:审议并原则通过中共石家庄市委党校迁建暨高 等级公共人防工程项目规划设计方案,项目新址位于鹿泉区北寨村。

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  克而瑞观点:北寨片区在2018年的石家庄房地产市场颇具看点,除已确认的泰禾、龙湖等房企的项目外,本地房企中宏也将 介入,临近的铜冶片区则将有保利、融创等房企介入。北寨片区当前最大的短板即与中心城区交通不畅,南绕城高速公路将 在2018年通车,对激活北寨片区大有裨益。

 3、中央商务区:新华区政府发布《关于邀请评估机构报名参与中央商务区(新华片区)预评估工作的 通知》,涉及中央商务区(新华片区)的车辆厂北地块旧城改造项目和老火车站周边区域改造一期。

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  克而瑞观点:中央商务区建设在2018年将继续提速,除原车辆厂地块外,金世界二期也迎来拆迁节点,住建部门已明确时间表。根据规划,中央商务区将由金融创新开发区、原车辆厂地块和解放广场组成,改变以往中山路沿线所谓“中央商务区” 由企业、项目自发形成,风格不统一、形象不一致、规划不健全、业态不完善等问题,形成石家庄作为商贸物流中心城市的 商业集群和向心效应。

  土地市场

  土地预告:石家庄市辖区国有建设用地使用权预告供应9宗,均位于鹿泉区,面积187392.11平方 米,约合281.09亩,挂牌起始价5.8亿元。

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  土地预告明细

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商品房市场

 商品房成交:2018年第10周,石家庄市辖区普通住宅成交307套,共计38085.62平方米;公 寓151套,共计8008.43平方米;别墅13套,共计3211平方米;商铺85套,共计10959.11平方米; 写字楼2套,共计254平方米。

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  克而瑞点评: 2018年第10周,成交有所抬头。普通住宅方面,全国性房企和本地品牌房企营销动作愈发密集,拉动成交效果。 当周,全国性房企开发项目的市场占有率56%,融创中心表现较好,当周成交35套;本地项目44%,新兴花语原乡、万合名 著的表现较好。公 寓方面,16个公 寓项目有成交,5个项目成交在10套以上,2个成交在20套以上,分别是远洋七号和恒大中 央广场。别墅方面,本周有2个项目有成交,抱犊寨阿尔卡迪亚成交10套以上;商铺方面,与第9周环比下降4.8%,恒大御景 半岛特价商铺保持了良好的成交效果。写字楼成交较少,仅2套254平方米。

  普通住宅成交:2018年第10周,石家庄市辖区普通住宅成交307套,共计38085.62平方米,与第9 周相比分别上升3.72%和6.48%。

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  克而瑞点评:2018年第10周,普通住宅成交稳步上扬,但增速有所放缓。当周,全国性房企开发项目累计成交173套,共计 23776平方米,市场占有率56%。当周普通住宅销售情况排名前十位的项目中,全国性房企开发项目占8席。各行政区方面,鹿 泉区表现最好,新兴花语原乡由精 装修交付改为毛坯交付,销售价格由14500元/平方米骤降至10300元/平方米,刺激成交效果; 长安区和裕华区的表现良好,恒大御景半岛、荣盛华府(住宅)和融创裕华壹號、融创中心均有不错表现。

  普通住宅成交:2018年第10周,石家庄市辖区普通住宅成交主力面积段位于120至140平方米, 成交93套;此外,80至100平方米成交87套,100至120平方米成交58套。

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  克而瑞点评: 2018年第10周普通住宅成交面积段呈“双驼峰状”格局 ,主力面积段集中在120至140平方米,占30%;80至 100平方米占28%,100至120平方米占19%,其他面积段成交较少,面向首次改善和中端改善,以及面向首置需求的户型表现 较好。120至140平方米的成交中,集中在润德万科翡翠公园、恒大御景半岛、融创裕华壹號,润德万科翡翠公园3月10日开盘 加推,新货入市,推升成交效果;80至100平方米集中在新兴花语原乡,其85平方米两室加上改为毛坯交付后骤降的价格,成 交表现较好;100至120平方米的成交中,恒大御景半岛、保利西悦春天比较活跃。

  公 寓成交:2018年第10周,石家庄市辖区公 寓成交151套,共计8008.43平方米,与第9周相比分 别下降17.93%和21.49%。

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 克而瑞点评:公 寓方面,2018年第9周加推项目转入平销,成交规模略有回落。当周有16个项目有成交,仅有5个项目成交在 10套以上,全国性房企开发项目的市场占有率下降至58%,恒大中央广场、远洋7号的成交规模保持在20套以上;本地房企开 发项目中,有3个项目的成交规模在10套以上。

  公 寓成交:2018年第10周,石家庄市辖区公 寓成交主力面积段位于40至60平方米,成交130套。 此外, 60至80平方米成交12套,40平方米以下成交2套,80至100平方米成交7套。

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  克而瑞点评: 2018年第10周,公 寓成交的主力面积段位于40至60平方米,占72%。当前市场供应公 寓的面积段集中在40至 60平方米之内,且基本满足投 资需求对购房首付款在20至30万元之间的诉求。分项目来看,成交依旧集中在恒大中央广场、 远洋七号、天山世界之门等项目,其中远洋七号主力户型为3号楼42.2平方米户型,恒大中央广场主力户型为45平方米户型, 极度冷热不均的态势依旧。

  公 寓成交:2018年第10周,石家庄市辖区公 寓成交主力产品类型是Loft毛坯,成交52套,共计 2828.35平方米。此外,平层精 装公 寓49套,共计2674.22平方米;Loft精 装公 寓成交27套,共计1372.8平方米;平层毛坯公 寓23套,共计1133.06平方米。

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  克而瑞点评: 2018年第10周的毛坯公 寓成交75套,共计3961.41平方米;精 装公 寓成交76套,共计4047.02平方米。此外,平 层公 寓成交72套,共计3807.28平方米;Loft公 寓成交79套,共计4201.15平方米。从整体看,Loft毛坯公 寓成交最好,和市场 供应结构有关;Loft公 寓的空间延展性好,毛坯公 寓成交价格较精 装公 寓低20%,两者放在一起,满足了投 资需求在尽量少的 购房首付款和尽量低的投 资成本之下的投 资诉求。

  商品房成交:2018年第10周的普通住宅成交规模保持春节长假后的稳步上升趋势,但已放缓;公 寓 成交规模略有下降。

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  克而瑞点评:市场仍处于复苏通道,但普通住宅成交规模上升的趋势有所放缓。当周无新房源加推,仍以既有房源销售为主, 房企和项目通过精 装修交付变更为毛坯交付、购房款首付分期支付、特价房等政策,降低购房门槛,刺激需求释放。在部分项 目上,上述措施有一定效果,但尚未改变整体市场仍偏冷的态势。公 寓方面,成交略降,但处于春节长假前的水平之上。