1、政策高压态势不改 市场严查制度探索

  全国“两会”结束后,房地产市场继续保持调控高压态势,三地出台地方性调控政策,另有三地出台规范商品住房销售政策,调控正从管控购房需求向购房、销售双管齐下转变。在石家庄,房地产市场专项整治持续到4月底,市场严查压力较大;地方性住房制度改革启动,将涉及住房租赁和商业地产去库存。不过,本地也并非全无利好,人才引进政策逐步调整,力度和范围有所扩大;桥西区、新华区的中央商务区,鹿泉区的北寨、铜冶片区均有城建规划落地,石家庄也在着力推进绿地、游园、公园建设,平山县、正定新区则有规划利好落地。

2、房企抢抓市场份额 部分项目妥协市场

  3月的石家庄普通住宅成交和27.64万平方米,环比上升143.83%。结束2月春节长假后,3月市场交易更加活跃,房企和项目开盘、加推较为频繁。在预计全年政策环境从紧,市场前景不容乐观的背景下,房企抢抓市场份额的紧迫感越来越强。 3月共有6个项目开盘销售或加推房源,其中本地房企表现较好,市场占有率上升至44%;全国性房企开发项目成交1253套,共计153616平方米,市场占有率下降至56%。在主力面积段方面,80至100平方米占28%,首置和首次改善需求表现较为活跃,140平方米以上则以全国性房企开发项目为主。普通住宅价格有妥协倾向,新兴花语原乡调整精 装修交付为毛坯交付,成交价格有所下调,刺激成交效果;恒大御景半岛推出保障性住房同楼栋的商品住房,成交价格低于项目均价,成交效果也比较好。但中心城区地段、品牌仍具备优势项目,并未出现价格调整,保持当前价格稳定即视作对市场回应。

3、公 寓极度冷热不均  首置需求过渡居住

  3月的石家庄公 寓成交845套和4.75万平方米,环比上升223%。公 寓市场仍呈现出极度的冷热不均态势,恒大中央广场、远洋七号表现仍抢眼,云杉溪谷加推类住宅公 寓,成交效果较好。与以往相比,公 寓市场出现自住需求,在购买力相对较差的首置需求看来,地段因素可适当抵消公 寓可能带来的升 值空间有限、使用成本偏高等问题,可用于过渡居住使用。 3月共有26个项目有成交,18个在10套以上,7个项目在50套以上。成交面积段方面,40至60平方米占68%;成交产品类型方面,平层精 装与Loft毛坯公 寓成交较好。 

  政策动态

  章节提要

  1、全国方面,辽宁省大连市、安徽省阜阳市阜南县和海南省出台地方性调控政策,实施住房限购、限贷、限售等措施。其中,辽宁省大连市连续两个月位居国家统计局全国70个大中城市住宅销售价格涨幅的前列或首位,系引发高层关注而出台调控政策;海南省则系房地产市场过热、房地产开发投 资过高和自然资源受波及等因素,出台应对性调控政策。克而瑞认为,这反映出决策层对各地房价走势仍保持密切关注,且掌握调控主动权,当前政策环境仍从紧。

  2、与往年相比,2018年对房地产销售环节的管控更严格,反映在陕西省西安市、浙江省杭州市出台商品住房销售公开摇号政策,湖北省武汉市加强商品房销售监管政策方面。 这反映出当前调控从“围堵”购房行为向购房和销售行为双管齐下发展。这对于房企销售节奏将产生较大影响。

  3、本地方面,石家庄的引进人才政策正在调整,且有望扩大鼓励人才的范围,增强吸引人才的力度。 此举旨在配合“4+4”现代产业格局的构建。从现实情况看,石家庄的人才吸引力仍不强,特别是发展环境和机遇方面,与周边的天津市和河南省郑州市相比仍有较大差距。这需要石家庄在人才引进方面下更大力度。

  4、石家庄房地产市场在3月有如下动向:其一,房地产市场专项整治持续进行,将持续到4月底,全年仍将呈现出运动式、连续性的特点;其二,地方性住房制度改革探索启动,涉及住房租赁和商业地产去库存等方面,预计年内将有具体
动向。 

  全国政策

  重点政策:个人住房贷款利率水平短期将维持,有序推进居民去杠杆。

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  京津冀政策

  重点政策:石家庄着力打造交通枢纽,提升对外交通能力,并将其与商贸物流、 全域旅游进行结合。

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  石家庄政策

  重点政策:积极构建“4+4” 现代产业格局。

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  重点政策:纵观全年,房地产市场专项整治仍将呈现出连续性、运动式特点;适应本地特点的住房制度改革在年内将有实质性进展。

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  其他政策:人才政策逐步调整,力度逐步放大;启动离境退税政策,吸引和刺激旅游需求。

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  城建动态

  章节提要

  1、石家庄出台园林规划,将投 资改造和建设多座绿地、游园、公园,提升城市人居生活品质。

  2、各片区方面,桥西区和新华区的中央商务区进入前期征收评估阶段,且具体征收和拆迁工作已经启动,这其中原车辆厂地块、老火车站周边片区,并向南延展至保晋南街。 自2017年确定建设中心城区中央商务区后,片区内的拆迁改造便引发各方关注,进展较为缓慢,预计2018年将有实质性进展。

  3、鹿泉区的上寨片区和铜冶片区动作较为密集。其中,石家庄市委党校新址将在上寨片区规划建设,行政力量对于上寨片区将产生推动作用。北寨片区的北寨村和铜冶片区的南铜冶村征地拆迁工作进展较为迅速。其中,已有房企前期介入南铜冶村拆迁改造,项目预计在年内进入市场。 北寨和铜冶连接成片,将对鹿泉南部片区有极强的推动作用。

  4、周边县区方面,平山县动作较为频繁,中央领导层调整到位后,平山县借势加快城建进展,当前平山县分为西柏坡片区、温塘片区和县城片区。其中,温塘片区已有富力、绿地和恒大三家房企进驻,且均在上半年进入市场,当前以来
自北京市、陕西省和河北省石家庄市的旅居需求为主。然而,温塘片区的配套水准现状较差,短期难有改善,尽管温泉概念较为知名,但旅居效果和市场接受程度不容乐观。 

  城区规划

  2018年石家庄园林规划:启动滹沱河生态景观二期工程,改造环城水系沿线五座公园。

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 2018年石家庄园林规划:规划六座绿地、六座游园和九座公园。

  规划绿地:新建以生态艺术小品为特色的十里铺游园,以民国历史文化为特色的民生路绿地,以音乐花园为特色的柳董庄绿地,以城市森林为特色的高远森林城绿地,以都市时尚乐园为特色的保利花园绿地,以城市台地花园为特色的
南高营绿地。

  规划游园:改造裕华西路与民心河西线交汇处河道绿地,形成古典园林特色;新华路西二环交汇处东北角的新华苑游园,形成中式园林景观;位于槐安东路与东风路西北角的雅园,形成历史文化为主题的园林景观;位于槐安东路与谈固南大街交汇处东北角的春花园,形成民俗文化特色的主题游园;位于裕华西路和西里街交汇处西北角的怡康园,形成以环保为主题的精品游园;位于裕华西路与中华南大街交汇处的红色文化园。

 规划公园:龙泉湖湿地东区约1300亩建设启动,实现5400亩园区全面开放;体育公园南区继续建设,占地面积19.4万平方米,南接石栾路,北临南二环,并新建滑冰场馆;西二环与南二环交汇处东北角建设占地面积15.2万平方米的西环公园,增设轮滑场;利用白龙化工搬迁腾退地块,建设以铁路文化为主题,占地面积3.9万平方米的铁路文化公园;在长安区绵河道、珠峰北大街、洨河大道、五龙大街围合区域建设占地面积10.5万平方米的西兆通公园;积极跑办塔谈中心公园、太平河南岸公园、塔冢公园、岳村公园的各项手续。 

  鹿泉区:中共石家庄市委党校迁建暨高等级公共人防工程项目,选址鹿泉区北寨村。待南绕城高速通车后,将激活北寨片区。

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  新华区:邀请评估机构参与中央商务区(新华片区)预评估工作,涉及中央商务区(新华片区)车辆厂北地块旧城改造项目和老火车站周边区域改造一期。

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  桥西区:推进保晋南街、老火车站片区项目进展。

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  鹿泉区:推进南铜冶村、北寨村征地拆迁工作。

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  县区规划

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  土地市场

  章节提要

  1、3月的土地市场聚焦在中心城区和栾城区。其中,中心城区现乐城国际贸易城地块补办手续、原华曙制药地块和环城水系地块引人关注。不过,原华曙制药地块和环城水系地块因守地纠纷而临时撤拍,乐城国际贸易城如愿拿下土地手续,进入办理手续流程,另有领航国际和弘石湾两个项目获得土地手续。克而瑞认为,随着全国性房企在石家庄获取土地的饥渴程度愈发强烈,传统守地的安全性大打折扣,对于已介入前期开发的房企而言,获取土地的风险大大增加。

 2、栾城区土地市场以在建、已售项目补办手续为主,无净地入市。

  3、3月龙湖在井陉县土地市场拿下4宗住宅用地,借此正式落地石家庄,尽管地块位于井陉县,但与鹿泉区仅一山之隔,北侧有石铜路-岭底支线,南侧则是南绕城高速公路和衡井线,交通较为便捷,且依托原亿城上山间的配套基础,项目值得关注,从容积率来看,规划产品包括别墅和花园洋房。万科竞价拿下河北国控股权,获得丰收路40号院地块,万科借此进入二环内市场,地块周边配套较齐全,生活氛围较浓厚,临近轨道交通二号线,但地块南侧系石德铁路,地块面积较小,施展空间较小。

  4、4月预告供应的房地产开发用地集中在鹿泉区、循环化工园区和综合保税区,应以在建、已售项目补办土地手续为主,缺乏亮点。 

  市辖区土地供求

  土地供求:2018年3月,石家庄市辖区房地产开发用地使用权供应17宗,面积657604.48平方米,约合986.51亩;成交13宗,面积370449.32平方米,约合555.73亩;撤拍、流拍率为43.67%,共4宗。

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  市辖区土地成交

 土地成交:3月,石家庄市辖区房地产开发用地使用权成交额22.8705亿元,综合地价411.54万元/亩。

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  市辖区3月土地成交明细

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  周边行政区3月土地成交明细

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  土地预告:2018年3月,石家庄市辖区房地产开发用地使用权预告供应12宗,面积352207.01平方米,约合528.36亩。

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  土地预告:2018年3月,石家庄市辖区预告供应的12宗房地产开发用地中,8宗位于鹿泉区,另有2宗分别在综合保税区和循环化工园区。

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  3月土地预告明细

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  商品房市场

  章节提要

  1、在结束了春节长假之后,石家庄房地产市场逐步恢复正常。考虑到全年的政策环境不容乐观,成交压力较大,房企和项目开年伊始便加快了进入市场的步伐,以求在上半年取得更大的销售业绩,为完成全年任务奠定基础。

  2、普通住宅方面,3月成交2353套,共计27.64万平方米,成交规模较2018年2月上升142.26%。纵观3月,普通住宅成交呈现出如下特点:其一,开盘销售、集中成交效果尚可。 3月有天山熙湖三期、新兴花语原乡、恒大御景半岛、金辉优步大道、保利西悦春天和保利茉莉公馆沁香园等6个项目有集中开盘或加推新房源,均取得了良好的销售业绩,其中,新兴花语原乡、恒大御景半岛开盘销售房源基本售 罄,金辉优步大道去化在80%以上。其二,本地项目市场占有率上升至44%,全国性房企下降至56%。 其三,80至140平方米成交情况较好,且20平方米一档分布较为均衡,新兴花语原乡85平方米、 105平方米的去化最快,对两个面积段有推升作用。 120平方米以上成交项目则以全国性房企为主。

  3、公 寓方面,3月成交845套,共计4.75万平方米,成交规模较2018年2月上升229.24%。与普通住宅不同,公 寓成交呈现出极度的冷热不均态势,远洋七号、恒大中央广场、云杉溪谷、天山世界之门、 12时区和中央广场寓墅45成交情况较好,均在2500平方米以上,远洋七号成交规模占总量的25%。此外,购买力相对较差的自住需求出现在公 寓市场,在地段较好、售价偏低的公 寓项目有出现。平层公 寓成交好于Loft公 寓,精 装好于毛坯。

  4、成交价格方面,普通住宅量价齐涨,但市场已有价格松动,特别是新兴花语原乡将原有精 装修交付调整为毛坯交付,导致实际成交价格有所下调,对刺激成交效果有影响;恒大御景半岛推出保障性住房同楼栋的商品住房,成交价格也比较低,成交效果较好。 公 寓则是量涨价降,特别是远洋七号等项目的成交价格低于平均水平。 

  商品房成交:2018年3月,石家庄市辖区普通住宅成交2353套,共计27.64万平方米;公 寓845套,共计4.75万平方米;别墅23套,共计0.58万平方米;写字楼5套,共计0.09万平方米;商铺531套,共计3.50万平方米。

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  新华区:可售项目较少,普通住宅仅2个项目有成交,成交规模仅占总量的0.8%。

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  桥西区:普通住宅有3个项目有成交,成交规模环比上升32%;公 寓成交表现较好,成交规模环比上升171%,恒大中央广场成交规模占比最高,占桥西区总量的51%。

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  长安区:恒大御景半岛和保利茉莉公馆沁香园有新房源加推,带动成交。普通住宅成交规模环比上升99%,公 寓成交规模环比上升207%,远洋7号占长安区总量的66%。

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  裕华区:普通住宅成交规模环比上升157%,4个项目有成交,集中在融创中心和融创裕华壹號,占裕华区总量的97%;公 寓方面成交规模环比上升61%。

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  高新区:天山熙湖三期开盘销售和石家庄富力城加推新房源带动成交,普通住宅成交规模环比上升379%;公 寓仅有两个项目有成交,环比上升148%。

27

  鹿泉区:新兴花语原乡由于由精 装修交付调整为毛坯交付,成交价格下降刺激成交;保利西悦春天加推带动成交,普通住宅成交规模环比上升423%;公 寓仅3个项目有成交。

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  栾城区:无新项目加推,普通住宅成交规模环比下降68%;公 寓仅有1个项目有成交。

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  藁城区:3个项目开盘加推带动区内成交规模,普通住宅环比上升192%;公 寓无成交。

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  正定新区:受金辉优步大道开盘销售、集中成交影响,普通住宅成交2.26万平方米;公 寓仅石家庄宝能中心有成交。

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  正定县:仅2个项目有成交,成交规模环比上升215%。

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  普通住宅成交:成交主力面积段位于80至100平方米,100至120平方米和120至140平方米两个户型面积段也较好,首置和首次改善需求较活跃。

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  公 寓成交:成交主力面积段位于40至60平方米,成交578套,占总量的68%。

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  公 寓成交: 3月毛坯公 寓成交396套,共计2.26万平方米;精 装公 寓449套,共计2.49万平方米。此外,平层公 寓成交444套,共计2.49万平方米;Loft公 寓401套,共计2.26万平方米。成交主力产品类型是平层精 装。

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  3月新颁发商品房预售许可证

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