一、消息面

  1、5月的政策环境未出现明显变化。尽管国务院要求清理不当限制居民不动产交易规定被市场误读,但住房城乡建设部连续表态调控不动摇,并约谈近期房价上升偏快,市场表现过热的多座城市负责人,并披露六项政策动向,涉及住房发展规划、房价地价联动机制、市场评价和监测预警体系等,对市场将产生重大影响。太原、成都等地应要求调整和升级当地调控政策,多地也有针对性措施。

  2、石家庄重启房地产市场专项整治,覆盖项目开发各环节,并下沉至基层,由涉及开发的各部门和项目辖区政府分段包干,对房企和项目营销有重大影响,大量项目售楼场所关闭,推广推售节点无限期延后,近期略有回升的市场行情戛然而止。受此影响,略有回温的购房需求重归观望,且在政策层面对捆绑销售行为尚无定论的背景下,加剧观望情绪,波及部分有意愿购房需求。上述情况叠加,对全年销售任务艰巨的房企堪称利空。

  3、本地亦有利好,被动房一揽子优惠政策实施细则出台,对未规划和已规划、未预售的项目建设被动房都给出操作办法,房企和项目享受优惠政策有的放矢。鉴于优惠政策吸引力较强,影响力较大,预计年内将有大批被动房项目或房源进入市场,倒逼市场深刻洗牌。

  全省启动房地产市场专项整治行动涉及各类行为制造更大压力

  河北省住建部门出台文件启动全省范围内房地产市场专项整治系本轮严查宏观环境,且严查范围极广,涉及房企和项目各类行为。这对石家庄房地产市场专项整治行动制造了更大的压力。

  河北省住房和城乡建设厅关于开展全省商品房预(销)售专项排查整治的通知

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  推广推售延后取消成交断崖式下降购房需求转入观望

  因市场专项整治行动影响,市辖区各项目售楼场所大量关闭,房企和项目的推广和推售行动延后或取消,成交规模呈断崖式下降,市场以极快速度转冷。购房需求转入观望,且传染效应极强,已波及商业项目。

  河北省住房和城乡建设厅关于开展全省商品房预(销)售专项排查整治的通知

2

  重点查处捆绑销售行为取消可能性不大

  本轮专项整治行动查处内容之一系捆绑销售行为,对未按审批预售价格销售的项目重点关注。但因住房限价政策与当前开发成本、市场实际成交价之间存在巨大差距,调整限价不现实,捆绑销售短期内取消可能性不大。

  石家庄市价格监督检查局规范商品房价格行为提醒告诫书

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  被动房优惠政策实施细则出台优惠力度较大刺激作用显著

  被动房优惠政策实施细则出台,未规划、未预售项目建设被动房自申报、审批、验收和享受相关优惠政策的具体措施有明确规定。因被动房优惠政策力度较大,特别是容积率和预售价格均有上浮空间,将产生刺激作用。

  关于落实被动式超低能耗建筑优惠政策工作的通知

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  城市安全新政划定“红线” 规划在途项目应重点关注

  石家庄出台关于城市安全的最新政策规定,对规划在途项目影响极大,且给项目规划划定多条“红线”。房企和项目在规划,特别是涉及项目和业主安全的要件进行规划时,应重点关注。

  石家庄市推进城市安全发展实施方案

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  二、土地市场

  1、5月的石家庄土地市场掀起新高潮。一方面,供应地块大幅增加,覆盖除高新区、井陉矿区、循环化工园区和综合保税区外的所有行政区。另一方面,中心城区供地规模显著增加,中心城区四个区均有地块入市。不过,房地产开发用地仍以已规划、在建项目办理土地手续为主,全部38宗地块中,仅有3宗系纯净地供应,仍偏少。

  2、鹿泉区依然是供地的主力行政区。当月供应地块54宗,面积172.77万平方米;其中,鹿泉区29宗,共计67.05万平方米,占39%。成交33宗,面积64.07万平方米;其中,鹿泉区26宗,面积57.41万平方米,占90%。

  3、纯净地供应3宗,面积面积18.22万平方米。当月仅正定县1宗住宅纯净地成交,采用“限地价、竞无偿代建安置房”规则,吸引万科、华润、金辉和恒山参与竞价,最终金辉以5.16亿元和1100平方米的无偿代建安置房面积摘得该宗地块,折合成交单价516.56万元/亩,成交楼面价7380元/平方米。一方面,正定县纯净地价格水平得以显现。另一方面,房企拿地意愿出现分化,受制于资金、战略布局等因素,未出现激烈竞价现象。正定新区2宗纯净地采用“限地价、竞自持面积”规则出让,预计“限地价”应在7500元/平方米。中心城区内暂无纯净地供应计划。

  4、尽管已规划、在建项目办理土地手续仍系主流,但土地价格仍处于上升通道。当月有住宅用地成交的鹿泉区和正定县,其成交单价和成交楼面价均出现不同幅度的上扬。“补证”成本显著上升。

  1、供应54宗面积173万平方米 成交27宗面积64万平方米

  5月市辖区、正定县和正定新区供应地块54宗,面积172.77万平方米;成交27宗,面积64.07万平方米,成交额11.56亿元,成交单价120.28万元/平方米。成交27宗地块中,26宗位于鹿泉区,1宗位于正定县。

1

  

 住宅用地供应47万平方米成交31万平方米 成交楼面价2995元/平方米

  5月供应住宅用地13宗,面积46.99万平方米;成交5宗,面积17.31万平方米,可形成住宅建筑面积30.73万平方米,平均容积率1.77,成交额9.2亿元,成交单价355万元/亩,成交楼面价2995元/平方米。无住宅用地流拍。

2

  

  商服用地供应12万平方米成交3万平方米 成交楼面价322元/平方米

  5月供应商服用地9宗,面积11.86万平方米;成交6宗,面积2.92万平方米,可形成商业建筑面积4.73万平方米,平均容积率1.6,成交额0.15亿元,成交单价35万元/亩,成交楼面价322元/平方米。无商服用地流拍。

3

  

  住宿餐饮用地供应39万平方米成交32万平方米

  5月供应住宿餐饮用地11宗,面积39.22万平方米;成交10宗,面积31.79万平方米,可形成住宿餐饮建筑面积54.62万平方米,成交额1.45亿元,成交单价30万元/亩,成交楼面价265元/平方米。

4

  

  纯净地供应3宗18万平方米 金辉摘下1宗成交楼面价7380元/平方米

  5月供应纯净地3宗,面积18.22万平方米。当月成交正定县住宅纯净地,采用“限地价、竞无偿代建安置房”规则,限地价5.16亿元。万科、华润、金辉和恒山参与竞价,金辉以5.16亿元和1100平方米的无偿代建安置房面积摘得该宗地块,折合成交单价516.56万元/亩,成交楼面价7380元/平方米。

5

  

  正定新区供应2宗纯净地面积12万平方米

  5月供应正定新区纯净地2宗,面积11.56万平方米,全部采用“限地价、竞自持面积”规则。其中,正定新区[2018]004号地挂牌起始价5745元/平方米,正定新区[2018]005号地4446元/平方米。

6

  

  中心城区多为补证地块土地供应向新四区蔓延

  5月成交的住宅用地价格显著上扬。与2017年全年相比,当月鹿泉区住宅用地成交单价上升43%,成交楼面积上升25%;正定县住宅用地成交单价上升18%,成交楼面价上升177%。

7

  

 三、商品房市场

  1、5月石家庄普通住宅成交26.72万平方米,较4月上升24%。其一,全国性房企市场占有率下降至50%,因多个本地项目开盘销售、集中成交,凭借平价优势,成交表现良好。不过,本地项目供应不够稳定,成交呈现阶段性特点,持续性差,市场占有率很难保持,全国性房企开发项目仍起“压舱石”作用。其二,成交主力系100至120平方米小三居室和120至140平方米三居室,180平方米以下普通住宅有上扬,改善需求仍起关键作用 。其三,尽管普通住宅成交规模上扬,但量能仍处于低迷状态,房企和项目定价谨慎,短期市场行情非常脆弱。受5月底房地产市场专项整治行动影响,大量项目关闭售楼场所,成交规模跌至冰点,购房需求观望心态卷土重来且愈演愈烈,本轮行情戛然而止。

  2、5月公 寓成交4.89万平方米,较4月上升11%;成交价格12216元/平方米,较4月下降9.56%,也呈现出量升价降的状态。其一,成交居前公 寓项目仍集中在两类,一是极度强化居住属性和购房首付款较低,二是凭借地段、品 牌优势强化升 值预期,但公 寓市场仍缺乏新亮点。其二,公 寓市场涌现出新的热点项目,但表现不及前期热点项目,而前期热点项目转入平销或尾房阶段,成交规模难以为继,新援不济、旧主不强,公 寓有下行趋势。其三,公 寓项目的定价心态极谨慎,溢价诉求极弱,以应对激烈市场竞争和巨大去化压力。其四,公 寓购房需求的心态更脆弱,本轮专项整治行动对普通住宅项目冲击极大,但公 寓市场同样受到波及,呈现出成交量能下降的趋势。其五,毛坯交付公 寓成交好于精 装,Loft公 寓成交好于平层。

  普通住宅成交27万平方米 公 寓成交4.9万平方米

  5月石家庄普通住宅成交2251套,共计26.72万平方米;公 寓860套,共计4.89万平方米;别墅32套,共计0.65万平方米;写字楼146套,共计1.89万平方米;商铺554套,共计1.49万平方米。

1

  

  全国性房企普通住宅成交占半壁江山180平方米成“分水岭”

  5月石家庄普通住宅供应1522套,共计17.83万平方米;成交2251套,共计26.72万平方米。全国性房企开发项目成交1047套,共计13.46万平方米,占总量的50%。成交主力户型系100至120平方米小三居室和120至140平方米三居室,180平方米成“分水岭”,以上略有下降,以上均有上升。

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  短期小行情浮现但成交低迷期未结束

  5月石家庄普通住宅供应规模较4月上升20%,成交规模上升24%,本地项目普通住宅成交表现好于4月,支撑成交规模上扬,但当前量能仍处于低迷状态,短期内有小行情,但尚不稳固。

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  毛坯交付好于精 装Loft公 寓好于平层

  5月石家庄公 寓供应411套,共计2.21万平方米;成交860套,共计4.88万平方米。精 装交付公 寓成交2.13万平方米,毛坯交付公 寓2.76万平方米,毛坯交付公 寓好于精 装;Loft公 寓成交2.62万平方米,平层公 寓2.27万平方米,Loft公 寓好于平层。

5

  

 新华区:可售项目极少两居室去化最好

  普通住宅供应1.38万平方米,成交0.46万平方米,80至100平方米两居室去化最好;公 寓无新增供应,成交0.65万平方米。当前可售项目仍极少。

新华区

  

  桥西区:普通住宅大户型成交旺盛改善需求活跃

  普通住宅供应1.2万平方米,成交1.79万平方米,120至140平方米三居室、160至180平方米大三居室或四居室去化最好,改善活跃;公 寓无新增供应,成交0.7万平方米。

桥西区


  长安区:首置首改需求活跃地缘内生需求系主力

  普通住宅供应0.14万平方米,成交4.6万平方米,首置和首次改善需求较活跃,可购项目多、选择空间大、地缘需求系主力;公 寓供应0.76万平方米,成交1.28万平方米。

长安区


  裕华区:首次和中端改善需求活跃公 寓成交价格上扬

  普通住宅供应3.62万平方米,成交5.82万平方米,100至160平方米系成交主力,首次和中端改善需求活跃;公 寓无新增供应,成交0.52万平方米,中冶公 寓入市。

裕华区

  

  高新区:首置略强于首次改善需求多个新项目入市

  普通住宅供应2.45万平方米,成交4.06万平方米,首置略强于首次改善需求;公 寓无新增供应,成交0.48万平方米。

高新区


 鹿泉区:主干道沿线核心区内普通住宅成交活跃公 寓面向底层首置

  普通住宅供应2.92万平方米,成交3.55万平方米,与中心城区连通主干道沿线和核心区项目活跃;公 寓供应0.34万平方米,成交0.73万平方米,多购买力差首置需求。

鹿泉区


  栾城区:中心城区外溢首置和当地内生改善活跃

  普通住宅供应3.13万平方米,成交2.53万平方米,两居室和三居室成交较好,出现60平方米以下小户型,且成交良好,中心城区外溢首置和当地内生改善需求活跃。

栾城区

  

 藁城区:内生改善活跃首置需求偏少

  普通住宅供应2.35万平方米,成交2.57万平方米,当地内生改善为主,三居室去化较好,首置需求较少;公 寓供应1.11万平方米,成交0.5万平方米。

藁城区


  正定县:可购项目仍极少周边村进城首置和县城内生改善为主

  普通住宅无新增供应,成交0.47万平方米,供应和成交项目极少,以周边村进城首置和县城内生首次改善需求为主,中心城区外溢需求少;公 寓无新增供应,无成交。

 正定县


  正定新区:新项目入市但可购项目仍偏少首次和中端改善需求为主

  普通住宅供应0.65万平方米,成交0.87万平方米,旅投福美十号院入市,但可购项目仍偏少,成交以首次和中端改善需求为主;公 寓无新增供应,成交0.03万平方米。

正定新区

  

  商品房:5月新颁发商品房预售许可证

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  (注:本文所有文字及图片数据来源于石家庄克而瑞机构)