2018年8月消息面提要:

  1、房地产市场的本轮调控政策已实施长达两年,已度过政策强效期,强力弹压的购房需求亦有新动向。因此,当前调控政策方向发生变化,从管控购房行为继续向管控售房行为方向转变,且此前仍坚持去库存的三、四线城市政策环境也正在发生变化。一方面,除“房住不炒”外,“遏制房价上涨”亦成为主基调,前者是目的,后者是目标,倒逼各地通过政策措施进一步攫取市场定价权,部分省份通过鼓励普通住宅全装修,对精 装修交付和搭配相关设备以补充差价行为纳入监管,这将进一步压缩房企项目空间。另一方面,各地房地产市场专项整治行动逐步深入,可能滋生炒房投机的售房行为受到高压严打,不利于房企和项目营销推售,特别是渠道销售。住建部门在8月连续表态,对市场进行弹压,并释放房地产税的多个新动向,但表态和动向并不构成实质性政策,对市场无直接影响,但对市场心理有负面影响。克而瑞认为,当前石家庄市场已出现积极动向,受全国性房企入市热潮影响,成交规模亦有上升,但市场心理仍脆弱,表现在获客和访转成难度大、成本高。

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  2、石家庄城建欠账较多,城建对区域和区域市场影响大。中央商务区规划确定并启动全国范围招商引资,其担负更新城市面貌任务,且区内吸引企业总部进驻,形成产业协作链,意义重大,已成为“一号工程”,并调整交通路网规划加以配合。中央商务区及周边商业项目短期内有利好,但区内商业去化压力仍巨大。新版城市总体规划修编披露细节,核心功能和定位初见端倪,系城市中期利好,显示上升空间充足,正定县、正定新区规划有提升,加之重要展会刺激推动,部分项目有新动向,预计正定新区市场将现短期行情。

 2018年8月石家庄土地市场提要:

  1、自8月起,石家庄土地市场重现活跃状态。当月新增供应36宗地块,面积150.61万平方米,约合2259亩。尽管中心城区内供应地块多数系在建、已售项目办理土地手续,但一改过往中心城区了无供应的格局。中心城区内当月供应20宗地块,面积89.87万平方米,约合1348亩,当月新增供应的房地产开发用地几乎全部位于中心城区。此前撤拍的原华曙制药地块和南环城水系地块在调整起始价格后重新挂牌出让,尽管采用了“限地价、竞自持面积”的出让规则,但应系勾兑地块。其中,原华曙制药地块应系润德、万科联合获取,南环城水系地块应系巨基获取。赵佗公园东侧地块亦挂牌出让,同系勾兑地块,应系原北郡房企、中冶联合获取。中心城区内仍少有净地供应。

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  2、当月完成挂牌出让地块11宗,其中成交9宗,面积49.74万平方米,约合746亩,成交额44.59亿元,成交单价597.62万元/亩。万科、保利等房企获取南二环东延线金刚工业园南侧地块,规划2019年初进入市场,届时将与保利堂悦、融创臻园壹號、东创铂悦府、东创悦城等项目共同组成东三环市场,面向首置需求。

  3、当月流拍地块2宗,流拍率35%,较以往大幅上升。流拍地块中,住宅、商服用地1宗,面积9.71万平方米,系华林国际三期尚宾城项目补办土地手续,因房企报价低于国土部门设定底价而流拍。另有住宅用地1宗,面积17.25万平方米,系天山公园南侧纯净地,吸引六家房企竞拍,中铁建最高报价24.8亿元,但因未达到国土部门设定底价而流拍。反映出国土部门的地价预期上扬,房企拿地策略需调整,与国土部门先期沟通亟待增强。

2018年8月石家庄市辖区商品房市场提要:

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  1、在经历了上半年专项整治行动对房地产市场冰封影响之后,7月下旬的逐步解冻给了房企和项目的喘息之机。自8月起,房企和项目的营销和推售动作逐步加密,商品房有效供应力度逐步加大,成交规模有所恢复。不过,市场一线仍感到相当艰难,项目获客和访转成难度大幅增加,购房需求尽管亦有恢复,但仍未走出深度观望的泥淖。8月中旬,全国性或地区性房企皆有取证进展,且营销节点排布在8月底至9月,到9月将出现密集入市,市场终于出现一定热度。与2017年同期相似,2018年的9、10月将出现全国性房企入市的新高潮。受此影响,8月石家庄普通住宅成交规模有所上扬,当月成交15.15万平方米,较7月上升28%,呈现量升价稳态势。当月全国性房企市场占有率62%,较7月下降17个百分点,保利、万科、远洋等房企项目开盘销售、集中成交,仍有抢眼表现,但高远旭东城、润江正定壹号院等本地项目成交亦有表现,压缩全国性房企市占率。当月成交主力系120至140平方米,但受供应结构影响较大,中小户型仍供不应求,位于二环至三环和三环边,面向首置和首次改善需求的项目,两居室货量去化速度最快。在房价由下行转入平稳通道,且住房贷款利率高企背景下,控制房屋总价并控制房屋面积,在保证房屋使用功能同时紧凑规划,渐成为市场主流。

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  2、公 寓市场则呈现巨大反差,8月公 寓成交1.86万平方米,较7月基本持平,呈现量稳价升态势。当前公 寓市场无亮点、无热点,既有项目处于平销,需求以过渡居住、私人空间使用为主,成交呈现出极度冷热不均。普通住宅市场逐步升温,对公 寓成交亦有冲击。