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     2016年注定是房地产行业的丰收年。而且与往年不同的是,金九银十前期的八月并没有像往年一样出现淡旺季的分水岭。西美花街的产品则是很好地印证了这一点。对此,新浪乐居独家采访了西美地产副总经理张磊先生,由他为我们揭开西美花街热销背后的故事。[详细]

     根据往年的销售经验来讲,八月份的楼市应该是处于淡季。然而西美花街却给这个八月画上了浓墨重彩的一笔。

     “西美花街上个月销售情况特别火热,完成率达到了359%。去化速度特别快,可以说出现了一个淡季中的‘小喷发’。”采访一开始,张磊先向我们抛出了这组数据。

     关于这组数据,张磊还提到了一个有趣的现象。不同于以往的公寓多用做投资产品,西美花街公寓的客群多偏向于年轻的新婚夫妇,公寓买来直接用作婚房。其实这个现象很好理解。新婚的年轻夫妇大多经济基础较为薄弱,并且对区域的选择性没有要求特别高,而二环周边的楼盘便凭借便利的交通条件成了新婚一族的首选。其次,西美花街公寓的功能性齐全,用作婚房也非常合适。[详细]

     针对西美花街八月销售业绩井喷现象,张磊分析道:“近几个月,石家庄土地供给量的不足和一线企业的高价入市是推动房市发展的重要因素。”

     房价的快速上涨,造成了一部分客户的恐慌心理。而且股市持续低迷,多数人急于把手里的资金转换成保值、增值快的资产,大量的资金流入楼市。

     整体来看,房价的快速上涨直接导致了商业物业和住宅物业的价差在被逐渐拉开。由于近年来商业物业的市场相对来说供过于求的现象较为严重,去库存的任务也比较重。因此商业物业的价格没有住宅那样快速上涨。以西美花街为例,虽然花街公寓、写字楼的价格也在上涨,但是远没有住宅涨的快。因此八月份便出现了写字楼公寓销售完成359%的火爆现象。

     多年的房地产业打拼的经验告诉张磊:“商业地产已经到了最佳买入点。” [详细]

     就市场现状来说,住宅价格和商业价格处于一个高价差倒挂的状态。张磊分析道:“这种状态下投资购进的商业地产后期可预见的升值空间是非常大的。”

     首先,从位置来看,商业地产比同区域段住宅的位置更好,如果后期进行土地拍卖的话,商业地产的价格会更高,而且占据的都是“金角银边”的位置。这样算来,商业、土地和物业的评估价值都会非常高。

     其次,关于淡化40年、50年、70年产权的消息时有传出。关于这个说法,张磊感慨:“中国的房地产迟早会跟国际接轨。一旦有一天取消了产权限制,商业地产的价值就会井喷。现在同区段的价格差了三分之一,甚至一半以上。商业地产的建设成本、物业的服务费用、价值都远大于住宅。因此,后期如果产权、商水商电概念淡化的话,我个人预见,商业地产的价格在那一天一定是个井喷。”

     不仅如此,写字楼投资还可以在十年甚至更短时间内回本,远高于商铺和住宅的投资价值。张磊分析道:“商铺投资回收期大概在18年到26年,甚至更长的时间,而住宅的回收期则普遍在40年甚至50年以上。目前市场的写字楼租金收入非常高,算上溢价回本时间是在10年,所以它是具备极强收益能力的优质投资产品。尤其是物业管理做得比较好的商业,后期租金是相当稳定的。”[详细]