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“牢记维修期2年”、“法律允许范围内面积误差是3%”、“凡事第一步留好证据”、“有约定从约定”一连串的金句/维权实用小Tips/良心建议，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。河北勤邦律师事务所李妍律师，于3月14日晚间做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

直播结束后，我们对李妍律师进行了采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

Q：收房时遇见房屋质量问题应该怎么办？？

A：首先要分清质量问题的层次，不同的质量问题采取的策略是不同的：一般最严重的当属房屋的主体结构（比如承重墙等）出了问题，如果这方面问题比较严重，会直接影响到房屋的安全、是否还能居住，也直接决定了业主是否要退房；第二类是：虽然不是主体结构，但问题比较严重，导致无法正常使用。比如外墙防水没有做好，导致室内漏水、渗水，墙皮严重发霉，甚至开裂，需要重新做防水层；第三类属于比较常见的质量问题，可以通过简单的维修就解决的。比如踢脚线开裂了，门缝太大，墙体有裂纹等等。

对于比较严重的质量问题。比如主体结构有严重问题；或者虽然不是主体结构问题，但是也已经严重影响到正常的居住，导致无法正常使用。遇到类似情况，业主可以视情况选择退房，也可以选择要求进行相应维修和赔偿；如果是一般的质量问题，一方面可以要求开发商进行维修，同时还可以视情况拒绝收房，要求赔偿或补偿.

当然，很多时候，开发商是不会很配合实现咱们的目标的，需要采取一些必要的方式方法。而不论采用什么方法，首先必须要注意做好取证工作。比如，收房的时候，一定要先验房，对质量问题一定要事无巨细地记在收房单上，并要求当时的对接人员签字确认，自己手头留存一份作为证据。比如，发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来；通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，务必用EMS发送，务必在邮单上写明邮寄的内容;其次，要注意保留现场。若收房时是毛坯房，出现了比较严重的质量问题后，最好不要立刻装修，避免将来责任不明;第三，务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及时提出，并要求修复，一旦保修期过了，可能再交涉就会变得更麻烦。所以一定要在保修期内提出，提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延;第四，必要的时候，可请第三方专业机构对质量问题进行鉴定。关于鉴定，务必注意三个问题：（1）成本相对较高;（2）最好和开发商共同委托，否则可能会出现鉴定结果出来后，开发商不承认。当然，即使开发商不认，也不影响其鉴定结果，可以作为谈判筹码;（3）有些鉴定机构可能不够公允;第五，必要的时候，可通过诉讼的方式来保护自己的权利。诉讼过程中也可以申请鉴定，而且，这个时候的鉴定是在法院主持下进行，相应的鉴定结论也更加权威。

Q：房屋建设项目的过程中，遇到开发商擅自更改规划，如变更小区绿化，被侵权的业主应该怎么办？

A：如果在合同中双方有明确约定开发商不得私自更改小区规划，并附上小区规划图的详细情况说明，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担相应的违约责任。而在现实中，购房合同一般只对房屋安全质量、房屋面积、房屋交付时间、价款支付方式、办理房产证等关键内容有约定，但没有单独对规划内容进行约定，而作为合同附件的大多是房屋建筑设计及平面图、建筑结构、装修及设备标准、房屋物业管理及使用公约，很少出现小区的规划设计图。因此，业主很难依据合同约定进行维权，更不用说退房。但这也并不意味着开发商可以肆意变更小区道路或相关附属设施的规划设计。

即便小区道路规划可以被认定为合同内容，因道路规划改变不会影响业主购房目的的实现，业主难以据此主张解除合同和退房。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”从上述规定可知，虽然购房者在购买房屋时看重的某些条件没有列入合同条款当中，但如果该条件出现在开发商的销售广告和宣传资料中，且其广告内容具体明确、是购房者是否购买房屋的重大因素，那么在法律上可以认定合同内容的一部分，购房者可以据此要求开发商承担违约责任。

但需要注意的是，在司法实践中，销售广告和宣传资料能否被认定为要约以及被认定为要约后购房者能否要求开发商承担退房的违约责任在很大程度上取决于法官的自由裁量权，具体结果还要根据实际情况而定，无法一概而论。

Q：遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

A：1、民事诉讼。可以直接起诉开发商，要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果违约责任约定的比较低，还可以要求按照在外租金和违约金的差额去主张损失。这种方案是最简单直接的，但是往往没法直接实现交房的目的，只能通过追究违约金或损失督促开发商尽快交房。

选择这种维权方式，合同是最重要的证据。同时，如果违约金过低，要追究额外损失的时候，在外租赁的租赁合同、租金收据、租金支付记录都是很重要的证据。尤其需要注意，支付租金的时候务必不要用现金，务必用银行转账或者微信支付宝等可查的方式转账，相关的记录都是证据。

2、信息公开调查。可以通过信息公开的方式去相关部门调取这个项目目前的建设手续，查清楚到底是什么原因不能交房，是建设问题，还是手续问题，还是开发商违规建房等等。查清楚了才好对症下药。

常见的逾期交房有两种原因：第一个是资金问题。如果是资金短缺造成的，务必在做信息公开的时候特别关注下这个项目的监管资金支付情况。一般而言，大家支付的购房款是远远高于开发商的建房成本的，而大家支付房款是必须支付到监管账户的。

在项目没有完工之前，购房款只能用于房屋的建设，不能挪作他用。如果出现了资金链断裂的问题，资金监管一般肯定出了问题。第二个是违规施工导致被相关部门责令停工、处罚或者无法通过规划验收，进而造成逾期。

3、如果通过信息公开或者其他方式发现了这个项目存在违法违规问题，可以视情况提起相关违法查处，要求相关部门履行职责，通过相关部门给开发商施加压力。对于这些违规行为就需要快刀斩乱麻，否则拖拖踏踏，很可能导致将来无法通过规划验收，自然也就无法交房。而且，即使违法交了房，只要规划验收没有通过，房产证也办不下来。

如果是因为资金出了问题，可以提起要求资金监管部门履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管规定进行调查处理。

4、如果发了相关违法查处申请以后，相关部门没有在2个月内履行自己的职责，可以依法提起相关行政诉讼，督促相关部门去履行职责，进而给开发商施加压力。

Q：请您给我们的购房者一些法律上的购房小建议。

A：1、 保留当时看房的宣传资料和沙盘照片等资料
购房前，应当留心营销中心对外展示的宣传资料、沙盘展示等资料，销售人员对小区公共配套，道路设置等内容的描述，这些信息都有可能会成为日后发生纠纷时维权的重要证据。
2、留心合同中关于规划设计的条款，有无约定违约责任
签约时，需要了解清楚关于规划设计的条款，约定好违约责任，应将对自己决定购房的重要因素列为哪些情形购房者可以解除合同，同时可以要求开发商将小区的规划设计图作为合同附件。
3、收房时仔细验收，发现问题应该记录在册
开发商通知业主收房时，业主如发现规划设计与约定不一致时，应要求开发商记录在房屋验收单或者其他书面文件上，要求开发商给予合理的解释。
4、及时采取行动，必要时寻求专业律师帮助
如业主发现小区道路问题后，应尽快要求开发商解决，如开发商拒绝处理或拖延处理，建议业主尽早咨询专业律师意见，及时固定相关证据，尽快维权，及时止损。