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  7月作为下半年的开局，炎热的气候导致购房群体购买欲望下降，通常被开发企业划定为销售淡季。

  在房哥眼中，有一家房企不仅没有丝毫放弃传统“淡季”，反而动作频频曝光率极高——它就是万科。

  万科在石家庄的开发逻辑是什么？透过近一个月时间里，万科所做的一系列落地动作，或许能够从中一窥究竟。

  壹

  先来看下万科从6月末至今一个月来的活动时间轴： 

  短短一个月，万科在投资端、营销端、品牌端持续发力，“三驾马车”稳稳的将万科推在市场热度的“金字塔尖”。

  众所周知，投资部门属于开发企业的“先头部队”，从新进一座城市之前，投资部分便肩负起“打响第一枪”的重任。

  当然，能否打响第一枪，就要看投资部门对这座城市的经济形势、营商环境、市场现状、土地储备等多重因素的综合考察及判断。

  开发企业后期能否深耕一座城市，能否持续的为前端营销部门“输送炮弹”，必然离不开投资部门的发力。

  短短四年内，万科能够在石家庄7大区域落地12个楼盘，获取项目的效率如此之高，显然与投资部门的高效有密不可分的关系。

  从万科石家庄布局图中可以发现，2018年至2020年为万科获取项目的高峰期，每年落地项目至少在三个。

万科布局石家庄地图

  2021年上半年，由于疫情及土地市场大环境等因素，万科在投资端动作并不明显。

  直到6月最后一周，万科才开始发力：6月24日与昌泰地产联合成立石家庄昌泰万科房地产开发有限公司；6月30日，蓝光东三教地块被万科以股权收购方式收入囊中。

  据房哥了解，蓝光东三教地块由于紧邻万科紫台地块，预计未来问世项目仍会延续紫台产品，以万科速度来看，该项目有希望在四季度或明年一季度入市。

万科收购蓝光东三教地块

  而与昌泰地产的合作，目前还没有明确的合作地块。通过企查查深入了解，可以在昌泰地产背后看到石家庄高新技术产业开发区财政局的身影。实际来看，昌泰地产在石家庄，尤其是高新区曾多次拿地，万科下一个新项目大概率出现在高新区。

  不仅如此，万科在石家庄的拓展还有更高层面的合作。7月19日，万科的灵魂人物郁亮一年内第二次来石，与石家庄决策层就后期深入合作进行座谈。

张超超与万科集团董事会主席郁亮一行进行工作座谈

  在郁亮看来，“万科集团将始终坚持‘企业与城市同步发展’的理念，积极适应石家庄发展新需要，更好助力城市品质提升。”此番举动足以看出万科对石家庄的重视程度。

  实际上，万科一直在履行“企业与城市同步发展”的理念，包括在轨道交通发展、老旧小区改造、智慧物流产业、产城融合发展等方面都会开展深层次合作。

  从布局区域来看，万科在环二环及2.5环范围内，落地项目多达8个，占总数的73%。万科的着眼点，已经放在这座城市发展潜力更大的板块，也更能体现万科“与城市共发展”的决心。

  事实证明，万科在投资端探索的路线颇为成功。从早期的润德，到后来的嘉实、福美，亦或具有政府背景的国控、轨道交通，在合作伙伴的选择上，万科还从未失手。

  贰

  作为“第一架马车”的投资端，在新项目供应方面形成良性循环，营销团队能否与之形成无缝衔接，成为接下来的关键。

  换句话说，后方输送“弹药”后，前线人员能否准确“击中”目标，才是战场取胜的关键。

  先来看一组万科在石家庄的营销数据：

  2020年，万科在石家庄房地产市场占有率达到11.8%，与融创牢牢占据前两把交易；

  2021年上半年，品牌房企中，万科市场占有率达到15%，依然位居前两位。

万科在石家庄2020年市场占有率

万科在石家庄2021年上半年市场占有率

  易居河北研究院发布上述数据显示，万科的营销端同样具备很强战斗力。在日益严峻的市场背景下，能够长期占据市场前端，万科有自身独有的“杀手锏”。

  在房哥来看，可以将“营”和“销”分开来看。

  “营”可以理解为“经营”，就万科而言，更多的是关于品牌的“经营”。如何将“一辈子总要住一次万科”这句SLOGAN深入人心，是万科品牌不遗余力在做的重点工作。

  万科从首次进驻石家庄时，就以“城市运营商”的角色亮相，在购房群体眼中，万科不仅仅是开发商，更是与这座城市发展息息相关的建设者。

  在后期品牌运营过程中，万科选择与河北省图书馆、石家庄轨道交通等省级、市级单位合作，推出与市民息息相关的文创衍生品，无形中增强了购房群体对万科品牌的认可度。

  以万科正定文化村为例，万科很好的利用了火爆全国的文创雪糕创意，推出颇具正定独有的文创雪糕，大大提升了万科与城市的融入度、在购房群体中的好高度。

  万科在营销中心的落地上，也与其他房企有所不同。从润德万科翡翠公园的三联公益大书房，到万科新都会的咖啡生活博物馆，再到万科紫郡的国学生活馆，万科翡翠书院的言几又网红图书馆，嘉实万科公园都会的城市艺术生活馆等，每次项目品牌馆的亮相，都是一场带“流量”的品牌营销。

万科翡翠书院言几又网红图书馆

  我们常说“文科看万科”，万科正是通过种种颇具人文情怀的品牌活动，将品牌形象逐渐在石家庄人心中树立起来。

  品牌经营的成功，为后续的“销”，即销售做了有利背书。当其他房企在营销策略上大下功夫之时，万科已经通过强有力的品牌影响力，为销售打通了一条更为便利的通道。

  以万科紫台为例。该项目从拿地到首开经历了7个月的时间，这在众多开发企业中，开发节奏并不算快。高周转节奏下，某些房企从拿地到开售的时间甚至可以压缩到3个月。

  而万科的其他项目，拿地后都要通过至少5个月的时间，对客户需求点、产品定位进行深入研究，这也是为何万科新项目总会给人带来惊艳的原因之一。

  从开盘到售罄，万科紫台用了多长时间？答案是11个月。占地接近百亩、建筑面积超过20万方，在房地产项目中不算“小个子”，但万科仅用11个月就将上千套房子销售一空，月均去化率在百套左右。

  近一个月来，万科翡翠四季、万科蓝湾两座大体量楼盘先后在6月底进行首开，均取得了不错销售成绩；7月份期间，两大项目亦有加推动作，足以证明项目热度即便在淡季仍居高不下。

  能够达成如此成绩，与万科的“营”与“销”的完美配合不无关系。

  后记：在房哥眼中，万科的确可以看做众多房企中的楷模，“三驾马车”的完美衔接，使万科在石家庄的布局形成良性循环，这一切都可以用实实在在的销售成绩说话。下半年，万科会持续带来哪些惊艳之作？房哥与您一起持续关注。