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  近日，石家庄人的朋友圈被这样一则消息刷屏！

  “特大优惠，二环内小区，2号楼特惠13500-14000元/㎡，8.14-8.15限时再享96折优惠！”

  二环内住宅项目，单价跌破1万5？要知道，上半年二环内入市的楼盘中，龙湖天奕、中海汇德里价格都在2.5万元/㎡以上。

  房价与地段如此不匹配，是开放商吸人眼球的噱头，还是该楼盘价格实打实的降了价？

  调研：一环旁住宅房价跌破1万5 噱头还是真降？

  前文所提项目，是位于建设大街与丰收路交口的万滨天锦。

  从项目地址可以看出，万滨天锦处于住宅用地越来越稀缺的二环内，距离一环不过1.7公里，西侧还紧邻地铁2号线义堂站，周边还有北国超市、北辰广场等商业设施，生活配套非常纯熟。

  在地段与配套优势极其明显的情况下，缘何售卖单价跌破1万5呢？远的不说，与其一路之隔的万科紫郡、项目南侧的中海云锦销售价格都在2.5万元/㎡左右，差价超过1万。

  房哥通过某中介公司渠道人员了解到，万滨天锦2号楼13500-14000元/㎡的销售信息确实不假，“上周末定房的客户，还能享受96折优惠，***的房源算下来比13500元/㎡还要低。”该渠道人员向房哥透露，“由于价格优惠力度大，上周末成交情况还算不错，但这周再买房就不能享受96折优惠了。”

  缘何与周边楼盘有如此大的销售差价？房哥致电万滨天锦售楼部，置业顾问解释道：“目前我们的高层房源不太多了，所以剩余房源进行了特价房销售，高层正常价格在16000元/㎡。”

  据房哥分析，万滨天锦本次推出房源价格较低还有多方面原因。

  首先，万滨天锦所处位置与主干道建设大街、丰收路有一定距离，前往项目需通过道路狭窄的百花街，出行便利性受到一定限制。

  其次，项目南侧与铁路相距不远，会影响客户的心理接受程度，这是铁路沿线楼盘的“通病”。

  第三，万滨天锦本次推出的2号楼为23-28F高层，共3个单元，其中一个单元为回迁房，商品房与回迁房同在一栋楼，售价同样会受影响。

  尽管此次万滨天锦推出的特价房源不能代表整盘价格，但能够看到，降低价格、加大优惠力度，依然是促进销售的“利器”。

  现象：降价「花招」频出，开发商日子不好过？

  那么，市场中类似万滨天锦“以价换量”的楼盘是少数还是多数？

  据房哥观察，通过降价方式促进销售的楼盘并非万滨天锦首创。早在去年下半年，石家庄楼市就有“北天鸿，南同福”的说法。

  北二环旁的天鸿世家，价格低于同区位市场平均水平，在其近期推出的七夕特价房源中，价格保持在11000-13000元/㎡之间，当天选购还可立减100元/㎡；

  南二环以南的同福城，是今年年初以来，开盘效果最好的项目之一，“低价格”一直是其取胜的法宝，同福城7月24日推出的新房源，住宅产品价格在11300-11500元/㎡之间；

  上周末，位于东北二环板块的长安金茂悦，也推出了特价房源，精装房源价格只要15×××元/㎡；

  同样位于北二环旁的奥园城央云庭，户户赠送20㎡小院，东区9号楼王单价只要11×××元/㎡起；

  东二环旁的美好时光，准现房推出8月特惠房源，抄底价11900元/㎡起；

  就连二环内的改善项目荣盛首府，也在上周末（8月7日-8月8日），借公司上市14周年，1号楼推出14套17980元/㎡起的特价房源。

  可以看出，购房者的观望情绪，在今年疫情之后逐渐放大，开发商通过特价房、工抵房、总裁特批房等方式，推出一批低价格房源，是解决这一难题的最佳办法。

  房哥与渠道销售人员交流中发现，销售热度较高的楼盘中，九成以上都在价格上做了文章。

  但石家庄的房价真的“跌”了吗？8月16日国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中，石家庄新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.8%。

  放眼上半年，石家庄除2月新房价格环比下降0.2%外（疫情原因），其他月份环比涨幅均在0.2%-0.6%之间。

  房哥认为，今年是石家庄的改善大年，二环内多个价格不菲的高端楼盘入市，与特惠低价房源形成对冲，因此石家庄新房价格的整体趋势仍是微涨。

  政策：“三稳”仍是主基调 房价过高过低都不行

  有机构数据显示，2021年1-7月全国房地产调控多达352次，高于去年同期水平。刚刚过去的7月，全国楼市调控次数近70次，平均一天就有两个调控，刷新了今年记录。由此可见，全国已经进入房地产调控政策密集化周期。

  就在近日，河北省住房和城乡建设厅等六部门近日联合印发《关于进一步加强房地产开发项目全流程监管的若干措施》。《措施》提到，严格商品房预售把关，做好房价稳控等工作；严禁以学区房等名义炒作房价等，规范商品房交易行为；规范土地供应管理，加大土地使用监管力度。

  由此可见，政府对房地产市场的严格监管，从土地供应到销售房价，层层把关，稳定房价仍为第一要务！

  更加值得关注的是，2021年全国首个旨在限制房价跌幅的“限跌令”出台——湖南省岳阳市出台新规，中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格， 也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

  总结：无论市场怎么变化，“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳基调不会变。尤其房价，过高或过低政府都会介入进行调控。长期来看，房价大涨或者大跌的现象不会出现，石家庄亦是如此。

  对开发商而言，通过特价房进行变相降价，的确是促进销售的手段之一，但长远来看，还要在产品力和服务水平上下功夫，企业才能拥有持久的生命力。

  对购房者来说，幻想房价大跌不太现实，若不破除“买涨不买跌”的想法，恐怕很难买到心仪的房子；特价房可以买，但绝不能只看价格，买之前要搞清楚这部分房源的具体位置、户型产品状况，做到心中有数再决定是否购买。