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  开盘现场人头攒动

  谁也没有想到，大牌云集的东北二环板块，这家本地房企首开卖爆了！

  自去年下半年以来，东北二环板块不断有大品牌房企入驻，热度居高不下。除万科、恒大、旭辉、远洋等扎根已久的房企外，金茂、绿城、当代等房企也相继落地。在一众大品牌房企包围下，一家本地房企却不声不响突出重围。

  祥聚拾光项目地理位置图

  首开状况：174套房源入市 去化率超70%

  2021年7月9日，位于高营大街以西、北二环以北的祥聚拾光正式开盘。据了解，祥聚拾光首开楼栋为1#楼与7#楼，共计174套房源，其中，1#楼户型为90㎡三室两厅一卫、80㎡两室两厅一卫，2#楼户型为102㎡三室两厅两卫、111.8㎡三室两厅两卫以及138.51㎡四室两厅两卫。

  首开楼栋及户型分布

  据悉，1#楼为毛坯交付，开盘价格为12700元/㎡起；7#楼（楼王位置）为简装交付，开盘价格为13500元/㎡起。开盘当天优惠政策为：前60名购房客户享受200元/㎡优惠。

  据乐居买房了解，祥聚拾光首开的174套房源去化率超过70%（截止7月11日）。如此热销场景，与年初同样低价入市的同福城颇为相似。

  整体规划：六栋17-18F小高层 小三室户型为主

  祥聚拾光基本信息

  祥聚拾光究竟何方“神圣”？先来看下项目基本信息。

  祥聚拾光位于长安区北二环与谈固大街交口北行800米路西，即我们常说的东北二环板块，项目北侧为南高营改造恒大御景半岛，东侧为万科翡翠书院，东南方向还有金茂落地石家庄的首个项目长安金茂悦。

  由此可以看出，祥聚拾光周边可谓“大牌环绕”，它的邻居每一个都堪称“鼎鼎大名”。

  祥聚拾光整体户配情况

  再来看下祥聚拾光的户配情况。

  项目由6栋17-18F的小高层组成，户型包括79-138㎡的两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫以及四室两厅两卫，共计490套房源。

  其中，户型占比最高的为80㎡（29%）、102㎡（15%）、90（14%），这三个户型总占比接近60%。

  本次首开户型包括68套80㎡户型、34套90㎡户型、36套102㎡户型、18套112㎡户型以及18套138㎡户型。可以看出，首开房源以两室与小三室户型为主。

  开盘分析：品牌房企时代下 本地房企如何打出差异化？

  东北二环板块，是石家庄房地产项目布局最为密集的区域之一。不仅如此，品牌房企对此地颇为青睐，从早年的恒大御景半岛，到如今的万科翡翠书院、旭辉公元、长安金茂悦、远洋风景长安，再到未来即将入市的绿城桂语听澜、当代境，竞争激烈程度不言而喻。

  祥聚拾光开盘现场

  客观来看，东北二环片区在城市配套和区域面貌上并不算成熟，但土地资源颇为丰富（城中村改造较多），这也是能够吸引各大房企落地的重要原因。

  品牌房企会通过自身的品牌影响力，以及产品优势，弥补外部条件的不足。诸如万科翡翠书院则更进一步，优美的示范区、高大上的营销中心同样是为高房价背书的重要因素。

  此外，项目产品的定位还要与吸引的购房群体属性一致，如此才能提高项目热销概率。

  品牌房企在营销层面可讲的故事很多，本地房企在这方面要逊色不少，类似同福城通过超低价入市也是达成热销的方法之一。那么，祥聚拾光在房企本身没有任何优势的情况下，是如何实现首开热销的呢？

  祥聚拾光开盘现场

  首先，价格低是首要因素。我们先来看下祥聚拾光周边项目的价格水平：万科翡翠书院均价在19000元/平米，旭辉公元价格在16500元/平米，长安金茂悦价格在17500元/平米，已是二手房的恒大御景半岛均价也在15000元/平米出头，同为本地房企的瑞祥华府价格也在元/平米。

  再来看祥聚拾光：毛坯12700元/㎡起，简装13500元/㎡起，上述楼盘即便减掉精装成本，也要比这个价格高出不少。

  市场再一次证明了“价格为王”这一真理，尤其刚需产品，做好价格定位房子自然不愁卖。

  其次，户型产品定位精准。前面在介绍祥聚拾光户配时我们就发现，项目80平米、90平米以及102平米三个户型在总房源中占比接近60%，尤其102平米还做到了三室两厅两卫，100出头的户型设计两个卫生间，户型布局还很方正、合理，这就非常难得。

  上图为102平米三室两厅两卫户型，整体布局非常方正，还拥有三面朝阳、连通大阳台等优点，北向分布的两个卫生间均为明卫，明厨还采用了颇占空间的U型厨房，空间布局十分合理。当然，受100出头的总面积限制，各空间尺度不会太大，但对刚需群体来说，能够一步到位实现三居那是再好不过。

  总结：祥聚拾光之所以能够“出圈”，最主要的两个原因：低于周边区域的房价、不算太差的户型产品。实际上，今年以来，靠低价入市推动销售的项目不在少数，甚至一些紧邻二环的优质区位项目，也通过低价策略拉升了销售成绩。可以判断，未来市场中，品牌力和产品力不足的项目大概率会在价格上做文章，以求完成年终销售业绩。