正文

引子

        临近年中，又到了复盘半年市场状况的时候，「豪宅热」无疑是上半年的高频话题。

        地处长安区核心区位的龙湖天奕，率先引爆了购房群体对豪宅市场的关注。「石门鼎豪」的定位，加上龙湖的金字招牌，一经亮相就「俘获」了不少高端改善客户。

        上周末，龙湖天奕进行了首次开盘，推出5#6#10#12#四栋楼160套房源，劲销5.59亿元，72%的去化率十分亮眼。是什么让龙湖天奕在日益挑剔的市场下，再次「赢取」一批忠实龙民的芳心？

        通过专业视角全方位剖析，我们来解码龙湖天奕热销背后的价值逻辑。

龙湖天奕开盘现场

壹 优质土地的稀缺性

        放眼石家庄上半年市场，自2月中旬疫情散去以来，二环内多个高楼面价地块项目先后入市。无论天同厂房地块，还是职教中心地块，再到河冶厂房地块，都十分默契地将产品定位为「豪宅」。

        上述三大项目均在2020年下半年获取土地，经过产品定位、研发，以及证件办理、示范区建设等一系列前期准备工作，入市节点自然集中在了2021年上半年，这也是为何上半年豪宅扎堆入市的根本原因。

图片来源：元氏县人民政府网站

        笔者注意到，2021年上半年石家庄主城区在住宅用地供应方面相当乏力。尤其二环内土地资源，自3月8日以来，新地块的挂牌仍处于「空白」状态。这也意味着，至少在2021年，石家庄二环内现有的住宅用地将成为「稀缺品」。换言之，有资本打造豪宅项目的地块，屈指可数。

        紧邻中山路与长安万达的龙湖天奕，无疑是其中的「稀缺品」之一。

        时间回溯到2020年12月11日，编号为【2020】095号地的河冶厂房改造地块，毫无意外的成为这场土拍大战中的主角。

龙湖斩获河冶厂房地块现场

        五大房企经过396轮鏖战，才决出最终赢家：龙湖以12.21亿元竞得该地块，楼面价高达12343.13元/㎡。

        如此地段，如此楼面价，龙湖天奕没有理由不做豪宅产品。

        而「石家庄市区二环内住房用地不再供给」这一官方政策，使得二环内土地资源的稀缺性更加突显，也成为龙湖天奕「豪宅基因」中，最不可或缺的「底气」。

贰 产品定位的精准性

        一个房地产项目能否热销，前期的产品定位是否精准，将起到决定性作用。

        成熟的地产公司通常在获取土地之前，就会从土地条件、市场现状、竞品情况等多个维度进行深度分析，从而确定最符合地块属性的产品系。

        在龙湖内部盛传一句话，「横看原著纵看天」。天字系是龙湖TOP级产品，是城市高端改善的代名词，而全国仅有5座的天奕，则是天字系中最极致的作品。

        第六座，就落在了石家庄。

龙湖天奕示范区实景图

        选择「天奕系」落位河冶厂房地块，不单单是龙湖作为「豪宅专家」的信心，更多的是龙湖笃定要为石家庄楼市奉献出真正意义上的豪宅产品的满满诚意。

龙湖天奕宝格丽风格示范区

        龙湖天奕亮相市场之后，项目在展示面上精准指向「重塑石门豪宅天际线」这一slogan：宝格丽风格示范区、宝格丽酒店式高端会所、德系精装样板间、270°转角宽厅天幕大平层、森林之心万平景观、钻石级立面效果等等，处处满足了高端购房人群对豪宅的想象。

        营销层面，龙湖天奕在营销中心不断举办与奢侈品相关鉴赏活动，案场中的物业服务处处让客户体验着「尊贵感」，加上前期释放的价格为3万+（洋房产品单价确实超过了3万元/㎡），将「豪」的调性，体现的淋漓尽致。

        因此，龙湖天奕在前期产品系定位与后期亮相展示方面，契合度高度一致，「豪宅印象」深入人心。10天认筹近200组高量级客户，对于定位如此高端的从产品，在当前市场下实属难得。

叁 户型研发的升级化

        如果说示范区是一个项目的「门面」，那么样板间和户型设计则是更具核心价值的「里子」。

        笔者认为，未来房地产市场的角力，一定是产品力的竞争，户型研发一定是产品力中具有决定性的因素。

        龙湖天奕在户型设计上，注入「空中别墅」的理念，使生活空间既有别墅的尺度，也能享受更多的阳光和绿化。可以说，豪宅定位下的龙湖天奕，全面升级后的户型产品，颠覆市场上传统的居住方式，为购房群体打造更优的生活场景。

        龙湖天奕将面积段确定在148-223㎡之间，以三居、四居为主，大面积段的设定符合高端改善人群的居住需求。

        我们从居住角度分析下当前龙湖天奕主推的三个户型：

148㎡户型

        龙湖天奕148㎡户型为三室两厅两卫，属于户型中最优质的「飞机户型」， 南北通透，中央为「动区」厨房、客厅和餐厅，6.6米的大宽厅属于当下市场中优质户型的标配。

        南向做到3.5面宽设计，使更多空间带来更多采光；主卧套房设计同样出色，3.5米的开间，6.5㎡的大空间主卫和拐角飘窗，为主人生活起居带来更高舒适度。

176㎡户型

        176㎡户型同样为三室两厅两卫的优质“飞机户型”，户型方正且南北通透，更大的面积增加了整个户型的开间尺度，堪称148㎡户型的升级版。

        最为震撼的当属开间达到7.4米的连通阳台，从居住体验上看，会带来更多的采光、更爽的观景效果。这样尺度的大客厅在市面上十分少有，大平层的尊贵感由此彰显。

        再来看三个卧室布局。南向次卧开间达到3.3米，进深为4.75米，放下1.8米宽的大床和两个床头灯，活动空间依旧绰绰有余；北向次卧开间略小，但作为儿童房使用同样够用；主卧设计就更加阔绰了，配备了衣帽间和主卫的套房设计，开间达到4米，加上拐角飘窗设计，居住适度达到最佳。

        此外，餐厅设计上有个非常体现细节之处：厨房和餐厅之间设计了导台，既可以作为厨房的辅助空间，也可以作为西厨使用，有效的避免了厨房与餐厅之间大面积浪费。

223㎡户型

        接下来重点介绍一下223㎡户型，这个四室两厅三卫的阔绰户型，整体南向面宽约17米，如此面宽资源放眼石家庄是及其少见的。

        超大面宽资源为户型设计带来更多可操作性，南向3.5面宽，两个卧室全部为套房设计，7米开间的大客厅足以彰显主人的尊贵身份。

        厨房与餐厅的开间也都做到了4.8米，导台设计在餐厅东侧，餐厨空间达到别墅级别。南侧加上超大空间的客厅，形成了典型的LDK一体化空间，各个空间布局合理。

        再来看一些细节，户型中巧妙的设计了家政间和储藏间，加上接近4㎡的玄关，大house做头疼的收纳问题能够得到有效解决；主卧的套房设计，真的堪称奢华，主卧270°拐角飘窗为卧室带来更多采光，衣帽间空间足够大且自带梳妆台，主卫设计了双面盆及大浴缸，9㎡的空间几乎与一间次卧相当。

        整体来看，龙湖天奕将大平层户型做到了极致，至少在石家庄很难找到能出其右者。

        毫不夸张的说，天奕的平层产品，就是天际线大平层户型的标杆。

龙湖天奕样板间实景图

        在精装标准方面，龙湖天奕也是豪出新天际。

       无汉斯格雅不豪宅，无杜拉维特不豪宅。石家庄龙湖天奕在设计中选择了顶奢品质，全系使用德系一线精装品牌：汉斯格雅、杜拉维特、西门子等，为鼎奢圈层带来鼎级生活体验。

肆 园林景观的独具匠心

        每个闯荡江湖的侠客都有自己的独门绝技，龙湖能够独步楼市自然也有自己的「杀手锏」，那就是「园林景观」。

        就连在造房方面极其追求品质的宋卫平也曾毫不吝啬的赞美龙湖：“在中国房子比绿城造得好的只有一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。”能够得到同行的高度认可，足以证明“园林大师”龙湖的匠心与品质。

        “龙湖秉承只为人生如画的造园理念，每到一城，必定造就园林典范”。在山城重庆造森系园林，在文化之都北京匠造文园，这一次首次落子石家庄二环内，龙湖在园林体验上下了哪些功夫呢？

龙湖天奕万平「森林之心」效果图

        通过宝格丽彩钻大堂，穿过露森连廊，就可到达万平「森林之心」——龙湖天奕带给石家庄豪宅客群的园林大作。

        「森林之心」的缔造，将龙湖的诚意和匠心体现的淋漓尽致。据了解，为了营造最贴近自然的温带原始森林效果，龙湖天奕的园林设计师从同在北纬37°的地区，精选了多种珍贵彩叶树种，整座园林景观随着四季轮转，会变换不同的颜色。

龙湖天奕万平「森林之心」鸟瞰效果图

        园林景观的惊喜还远不止于此。园区中设计了钻石礼堂作为森林之心的景观地标，从空中和正面看它是一颗镶嵌在天奕中央的钻石，而从背面看它又是一个有着叠瀑、滨水平台的林中秘境。

        「森林之心」的设计，为龙湖天奕注入了灵魂，一个别具一格的高端社区应运而生。不得不说，龙湖在园林景观方面，堪称yyds！

小结

        “打造一座座传世的佳作，是龙湖人的责任和使命。”龙湖天奕的亮相，真真切切的践行着这一准则。

        惊艳亮相的龙湖天奕，能够交出如此亮眼的成绩单，是购房人群对龙湖品牌最大的认可。

        也恰好印证了笔者一直坚信的观点：市场表现是检验项目成功与否的唯一标准。